Pražský trh s novými byty, který v loňském roce propadl nejhlouběji v historii, se letos odráží ode dna. Prodeje nových bytů v prvním letošním pololetí jsou prakticky stejné jako v první polovině loňského roku. Developeři v hlavním městě během prvních šesti měsíců letošního roku prodali celkem 1560 nových bytů, to je jen o 20 bytů více než ve stejném období loňského roku. Rezidenční trh v hlavním městě tak stále zůstává na nejnižších úrovních za poslední dvě dekády. Srovnání prvního a druhé čtvrtletí však ukazuje na oživení prodejů. Vyplývá to z podrobných analýz společnosti Ekospol, která trh s novými byty v Praze monitoruje a prodejní data následně zveřejňuje nejdéle ze všech subjektů na trhu.
Zatímco během prvního čtvrtletí letošního roku se v Praze prodalo 540 nových bytů, což byl třetí nejhorší výsledek v historii monitoringu, ve druhém čtvrtletí vzrostly prodeje na takřka dvojnásobek. „Zdá se, že se pražský realitní trh vzpamatovává z loňského nejhoršího roku v historii. Nejzásadnější vliv na to má návrat cenově dostupnějších bytů, který odstartoval projekt Výhledy Barrandov II. Jasně se ukázalo, že poptávka po bydlení je stále velmi velká, kupující však nechtějí akceptovat vysoké ceny nových bytů. Proto pochopitelně vyčkávali, a jakmile se na trhu objevil projekt s cenami výrazně pod celopražským průměrem, tak velmi rychle rozebrali většinu bytů,“ říká generální ředitel a předseda představenstva developerské společnosti Ekospol Evžen Korec.
Prodeje nových bytů drží nahoře hlavně drobní investoři, kteří v nemovitostech hledají bezpečné zajištění před stále velmi vysokou inflací. „Dlouhodobě se polovina nových bytů prodávala zájemcům o vlastní bydlení, kteří koupi financovali prostřednictvím hypotéky. Jejich nedostupnost a historicky vysoké úrokové sazby však způsobily, že se poměr změnil ve prospěch kupujících, kteří financují koupi bytu vlastními prostředky. Dokud centrální banka nesníží základní úrokové sazby, od kterých se mimo jiné odvíjí i hypoteční sazby, nic se na tom nezmění,“ doplňuje Korec.
Drahé a nedostupné hypotéky a nejistá ekonomická situace v minulém roce pražský rezidenční trh zásadně zasáhly. Za celý loňský rok developeři v Praze prodali jen 2400 nových bytů, což je nejméně za posledních 20 let. To je takřka stejně, jako se prodalo v dosud nejsilnějším druhém čtvrtletí roku 2021. Meziročně se prodeje v hlavním městě loni propadly o 63 procent. Zájem o nové byty byl přitom v Praze ještě předloni velmi vysoký. Za celý rok 2021 developeři prodali celkem 6450 bytů, tedy dvaapůlkrát více než loni. Zároveň to je o 1540 prodaných bytů více než v roce 2020. Šlo o nejvyšší číslo od roku 2016. Zvláště silné bylo předloňské druhé čtvrtletí, kdy nového majitele nalezlo rekordních 2350 bytů. To je nejvíce za celou dobu, kdy Ekospol tyto statistiky zveřejňuje.
Ceny nových bytů na pražském trhu, které v posledních letech rostly dvouciferným číslem, dosáhly svého vrcholu. Metr čtvereční nového bytu na konci prvního pololetí letošního roku vyšel na 147 90 korun. To je v porovnání s koncem minulého roku jen o 900 korun více. Čtvrtletní srovnání nám ukazuje ještě menší cenový nárůst, konkrétně o 200 korun za metr čtvereční. Pětapadesátimetrový byt nyní vyjde na 8,14 milionu korun.
„Ceny nových bytů v Praze narazily na svůj strop. Drtivá většina zájemců o vlastní bydlení je není ochotná a často ani schopná akceptovat. Čekají na cenově dostupnější bydlení, které se už na trhu začínají objevovat. Umožnila to jediná věc. Stavební firmy jsou u rozsáhlejších zakázek v řádu stovek milionů až miliard korun ochotny jít na ceny, o kterých ještě nedávno nechtěly vůbec ani jednat. To umožní zásadně snížit ceny bytů v projektech nově zařazovaných na trh a zlepšit dostupnost vlastního bydlení,“ tvrdí Korec z Ekospolu.
Nelze však zřejmě očekávat, že ceny klesnou plošně u všech bytů. „Developeři, kteří začali stavět za velmi vysoké ceny stavebních prací, si nemohou dovolit byty ve svých projektech zlevnit. Nejenže by přišli o plánovaný zisk, ale často by se dostali dokonce do ztráty. U bytů, které už jsou v nabídce, tak se snížením ceny počítat nelze. V konkurenci s levnějšími byty nově zařazovanými do prodeje se s nich ale mohou stát nechtěné ležáky,“ upozorňuje Korec.
Kupující mají nyní lepší možnost výběru, počet dostupných nových bytů v cenících developerů se zásadně zvýšil na jedny z nejvyšších hodnot v historii monitoringu. Oproti konci roku 2021 si mohou zájemci vybírat z dvakrát většího počtu dostupných bytů. Na konci letošního druhého pololetí zůstávalo v nabídce pražských developerů celkem 4480 dostupných nových bytů.
Přes mírné oživení prodejů na začátku letošního roku zůstává další vývoj nejistý a spíše negativní. „Realitní trh zásadně ovlivňuje dostupnost hypoték, které jsou nejméně dostupné od devadesátých let minulého století. Kvůli tomu trh s novými byty prakticky zkolaboval. Zásadní oživení nepřinese ani zrušení jednoho z limitujících kritérií pro zájemce o hypotéku, v platnosti stále zůstávají zbývající dva limity. Mnohem větší vliv mají úrokové sazby, které jsou u hypoték už dlouho na historicky vysokých úrovních. Dokud hypoteční sazby neklesnou ze současných šesti procent minimálně na polovinu, tak rozhýbání hypotečního trhu a v návaznosti na to také trhu rezidenčního nepřijde. Vzhledem k avizované politice centrální banky však k takovému snížení hypotečních sazeb dojde bohužel nejdříve až v příštím roce. Do té doby tak prodeje nových bytů budou zachraňovat hlavně investoři,“ nastiňuje další vývoj Korec.
Některé byty i zlevňují. Několik developerů nabízí v rámci nejrůznějších akcí buď přímo slevy nebo nejrůznější vybavení či třeba parkovací stání zdarma.
Šanci na levnější bydlení zvyšuje i fakt, že růst cen stavebních prací i materiálu brzdí a firmy u velkých zakázek soupeří s nižší cenou. Evžen Korec k tomu přidává komentář:
Ceny stavebních prací i materiálu, které v minulých měsících rostly dvouciferným tempem, zařadily zpátečku. Podle aktuálních dat Českého statistického úřadu (ČSÚ) vzrostly ceny stavebních prací v červnu meziměsíčně jen nepatrně o 0,1 procenta, meziročně jde o šestiprocentní růst. Ceny materiálů a výrobků spotřebovávaných ve stavebnictví v šestém měsíci letošního roku meziměsíčně dokonce klesaly, konkrétně o 0,3 procenta. V porovnání s červnem loňského roku jsou však stále o 1,2 procenta dražší.
Zastavení zdánlivě nekonečné spirály zdražování je jednoznačně dobrou zprávou. Růst cen ve stavebnictví totiž trápil úplně každého, nejen investory. Desetiprocentní nárůst znamenal, že domácnost, která se chystala postavit vlastní rodinný dům, musela místo deseti milionů korun zaplatit o milion korun více. Stejně tak při stavbě silnice se za stejné peníze postavilo jen devět kilometrů místo dřívějších deseti. S takovými příměry by se dalo pokračovat do nekonečna, zdražování se promítlo úplně do všech staveb. A to navíc ceny ještě nedávno rostly více než desetiprocentním tempem.
Výrazně se zdražování projevilo v bytové výstavbě, kde se průměrná cena za metr čtvereční nového bytu v Praze dostala až na 150 tisíc korun. Společně s drahými a nedostupnými hypotékami se tak zásadně snížila dostupnost vlastního bydlení tak zásadně, že na nový byt v Praze nedosáhla ani nadprůměrně vydělávající střední třída.
To se nyní naštěstí pomalu mění. Stavební firmy u rozsáhlejších zakázek jsou ochotny jít na cenu, kterou dříve nebyly ochotny akceptovat. Důležité už pro ně není dosažení co nejvyššího zisku, ale dostatek práce. Na trhu se tak začaly objevovat první nové byty s cenou o desítky tisíc korun za metr čtvereční nižší, než je celopražský průměr. Dostupnost bydlení by se tak mohla opět zlepšit. Pokles cen se postupně promítne do všech plánovaných staveb. Což by mohlo opět oživit celé stavebnictví, které stále hledá své dno.
Investoři, developeři i mnozí ekonomové upozorňují, že tuzemský rezidenční trh zažíval rekordní prodeje bytů, omezená nabídka tlačila ceny stále vzhůru...
