Nový Občanský zákoník přináší do světa nemovitostí řadu zásadních změn. Týkají se majitelů nemovitostí, nájemců a nájemníků - a také těch, kdo si nové bydlení staví, chtějí koupit, nebo hledají podnájem. Na následujících řádcích najdete přehledný souhrn těch nejdůležitějších.
Jak je již známo, od 1.1.2014 začíná platit nový Občanský zákoník, který přichází s řadou velkých změn v mnoha oblastech. V oblasti nemovitostí dávají například větší práva jak majitelům nemovitosti, tak nájemcům. Zároveň se ale také rozšiřují povinnos ti a zodpovědnost s nemovitostmi spojené. Jaké jsou zásadní změny v právní úpravě a jak se konkrétně mohou projevit na realitním trhu? Zástupci společnosti Finep shrnuli změny do následujícího přehledu.
První změny se týkají těch, kdo začínají stavět. Ze zákona mizí pojem rozestavěné stavby a od nového roku rozestavěná stavba nebude již v katastru nemovitostí evidována. Souvisí to s tím, že nový Občanský zákoník (dále NOZ) se přibližuje jednak historickému pravidlu a jednak legislativě jiných evropských zemí, a to tak, že stavba již po novém roce nebude samostatnou nemovitou věcí, ale stane se součástí pozemku.
V katastru tak při zápisech po novém roce budou s jistými výjimkami evidovány jen pozemky s různým účelem využití. Tedy pokud od nového roku budete stavět na vlastním pozemku dům, stane se automaticky součástí pozemku, na kterém bude stát.
Horší to ovšem bude, pokud budete stavět na cizím pozemku. Takový dům se pak bude stávat součástí pozemku jiného vlastníka. Předejít tomu můžete pouze tak, že získáte od vlastníka pozemku právo na něm svůj dům umístit – tzv. právo stavby. Právo stavby lze sjednat (i opakovaně) na dobu maximálně 99 let. K právu stavby NOZ připojuje vzájemné zákonné předkupní právo vlastníka domu (práva stavby) a pozemku, přitom si podmínky vypořádání lze sjednat už předem. Z pohledu financování využijet e pak jako zástavu pouze právo stavby, což nemusí někteým bankám stačit a mohou požadovat další zajištění. Tato úprava se netýká nemovitostí, jež budou patřit jiné osobě než pozemek před koncem roku 2013.
Další změnou bude to, že nově bude součástí pozemku (až na výjimky) i vše nad ním a vše pod ním; zajímavá bude situace ohledně mostů, podloubí a podobných staveb nebo jejich částí, obzvlášť ve spojení s povinností nemovitostí udržovat.
„NOZ zavádí řadu změn ohledně financování nákupu nebo výstavby nemovitostí bankou, respektive zavádí širší škálu možností jak zajistit poskytnutý úvěr (hypotéku) a případně sjednat i kontrolu nad případnou realizací zástav (prodejem nemovitostí bankou v případě, kdy dlužník nesplácí). Banky tak získají více možností, ale nově bude mít i klient banky větší jistotu, že v případě realizace bude banka povinna jednat s ohledem na zájmy klienta a nikoliv jen sledovat uspokojení vlastních pohledávek,“ vysvětluje finanční ředitel společnosti Finep, Štěpán Havlas.
Velkých změn se dočkají také zápisy do katastru nemovitostí. Bude se sem totiž zapisovat nejen právo stavby, popsané výše, ale také právo nájmu, a také právo takzvaného pachtu. Na rozdíl od nájmu se u pachtu předpokládá, že pachtýř bude vlastním přičiněním věc obhospodařovat tak, aby přinášela výnos. Propachtovatel se zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání výnosů a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné.
Kromě toho zavádí NOZ nové typy práv k nemovitostem, například přídatné spoluvlastnictví, které slouží k tomu, aby s hlavní nemovitostí (např. dům) mohl kupující současně nabýt i podíl na soukromé přístupové cestě, který bude „připojen“ k domu.
Součástí bytu bude po novém roce v kupní smlouvě i případný podíl na společných prostorech, komora nebo garážové stání a nemůže se tak stát, že k bytu zapomenete převést i související nemovitosti nebo jejich části či podíly na nich, což v praxi působilo komplikace.
Věcná břemena jak je známe, budou podle nové úpravy rozdělena na aktivní, tzv. služebnosti, tedy povinnost například udržovat v zimě příjezdovou cestu nebo na údržbu přispívat finančně, a pasivní, tedy povinnosti něco strpět, například povinnost strpět přes vlastní pozemek vedení elektrického kabelu a související případné opravy.
V katastru budou evidovány rovněž všechny typy zástavních práv k nemovitostem. Zajímavá je nová možnost zajistit si právo prvního v pořadí zástav i v případě, že zástavní věřitel nemá v daný okamžik za dlužníkem žádnou pohledávku. To může klientům v budoucnu snad o zkomplikovat přístup ke konkurenčním hypotéčním úvěrům a umožní bankám si klienta „pojistit“.
V neposlední řadě je důležité zmí nit, že NOZ principiálně chrán í aktivního vlastníka a občané by si měli najít způsob, jak své vlastnictví aktivně kontrolovat a chránit. Katastr nemovitostí bude nabízet automatické informování o návrzích a záznamech týkajících se nemovitostí. Tato služba bude zřejmě zpoplatněna, ale pro ty, kteří nejsou zvyklí si své vlastnictví pravidelně kontrolovat, bude jistě dobrou investicí.
NOZ nyní například o proti s távající úpravě předjímá, že nájemník má právo v bytě, pokud tím nepůsobí obtíže pronajímateli a sousedům, chovat zvíře. Náklady s tím spojené hradí nájemce. Pronajímatel si však může v nájemní smlouvě sjednat výhradu předchozího souhlasu.
NOZ zavádí do našeho systému velkou smluvní volnost stran. Jako byt bude možné pronajmout i pro stor, který není a priori kolaudací zkolaudován jako byt, a smlouva o nájmu nebytového prostoru pro účely bydlení nebude tedy neplatná. Jaké důsledky to ovšem může v praxi mít, je dnes těžko předjímat.
Ten, kdo nemovitost pronajímá, nově nebude moci požadovat nepřiměřené smluvní poku ty za porušení nájemní smlouvy. K ujednání, které stanoví nepřiměřenou smluvní pokutu, se nově nebude přihlížet – bude neplatné. A to i ve smlouvách již uzavřených před koncem roku.
Přesto je možné požadovat přiměřen ou pokutu při porušení smlouvy a přiměřené úroky z prodlení při zpožděných platbách. Pronajímatel bude nově mít silnější práva vypořádat se s tím, k o neplní své povinnosti a v případě hrubého porušení nájemní smlouvy může smlouvu vypovědět, a to již bez rozhodnutí soudu. Navíc nemusí zajišťovat náhradní ubytování nájemci, kterému byla smlouva vypovězena.
Vypovědět smlouvu a vystěhovat nájemníka může majitel nemovitosti nově také tehdy, pokud byl takový nájemník pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, nebo členu jeho domácnosti, nebo na osob , která bydlí v domě, kde je ná jemníkův byt, nebo pokud se trestného činu dopustí na domovním majetku či nemovitosti samé.
Pokud bydlíte v bytě bez písemné smlouvy a stále se obáváte, že vás majitel může kdykoli vyhodit, uleví se i vám – po 1.1.2014 nebude možné pro nedostatek formy tvrdit, že je smlouva neplatná, nebo že neexistuje. Navíc po třech letech bez smlouvy totiž vznikne faktický nájem a váš vztah s majitelem nemovitosti se bude řídit stejnými právy a povinnostmi, jako by smlouva sepsána a podepsána byla.
Přesto je daleko bezpečnější písemnou formu smlouvy upřednostnit, a to z pohledu obou smluvních stran. NOZ dokonce předjímá, že v nájemní smlouvě nedojde ke sjednání ceny nájmu, a pro takové případy stanoví postup stejně, jako pro případy, že není sjednána inflační a deflační doložka. Přesto je zřejmé, že větši a takových případů bude řešena nakonec zdlouhavou soudní cestou.
Zajímavý je v této souvislosti zaváděný precedenční princip, který de facto říká, že rozhodne-li soud v konkrétním případě konkrétním způsobem, máte právo očekávat, že ve vašem případě o stejných parametrech rozhodne soud stejně.
Novinkou, která se do české legislativy vlastně vrací, je takzvaný výměnek. Je to možnost přenechat byt i dům svým rodinným přísluš ní kům (dětem), s vymíněním si některých povinností – například zajištění bydlení, péče, stravy, zdravotní péče, či finančního zajištění ve stáří. Svým způsobem tak rodiče, kteří budou bydlet formou výměnku, budou mít stejná práva jako nájemníci, rozšířená o povinnosti svých dětí k nim.
Pokud jste prodávali nemovitost podle starého Občanskéh o zákoníku, ručili jste jen za vady a závady po dobu záruční lhůty, která byla s kupujícím sjednána; pokud sjednána nebyla, pak jen za ty, které existovaly již v době převodu nemovitosti. Vady na ne movitosti šlo uplatnit jen v časovém rozmezí šesti měsíců od koupě. Poté právo na reklamaci zaniklo a nebylo možné jej vymáhat ani soudní cestou.
Nový občanský zákoník dává v tomto ohledu více práv kupujícímu – ten může vady reklamovat po dobu pěti let od nabytí nemovitosti. V této souvislosti bude ovšem v praxi poměrně komplikované určit, zda reklamovaná vada hlavně v případě starších nemovitostí je vadou, či souvisí s běžným opotřebením, nebo případně je způsobená nesprávným užíváním a údržbou ze strany nabyvatele.
