K výpovědi nájemce z nájmu bytu již řadu let není potřeba přivolení soudu. Ovšem nájemce má možnost poté, co obdrží od pronajímatele výpověď, požádat soud o přezkum její oprávněnosti. Případně může namítnout její neplatnost. Jak mohou takové žaloby vypadat a jaký je mezi nimi rozdíl? Za jakých okolností může nájemce se svou žalobou uspět?
Žalobu o přezkum oprávněnosti výpovědi lze podat do dvou měsíců ode dne, kdy byla obdržena. A to jak v případě výpovědi s výpovědní dobou, tak i tehdy, jedná-li se o výpověď bez výpovědní doby, typicky v případě závažného porušování povinností nájemcem. Po uplynutí dvouměsíční lhůty právo podat žalobu zaniká. Pokud došla výpověď například 1. srpna 2021, musí být žaloba o přezkoumání výpovědi doručena soudu nejpozději 1. října 2021. Nestačí tedy žalobu 1. října podat na poštu.
Před podáním žaloby není nutné sdělit námitky proti výpovědi pronajímateli. „Občanský zákoník sice námitky zmiňuje, ovšem dále je nijak neupravuje. Chybí například určení toho, jestli se mají podávat písemně nebo dokdy mají být uplatněny. Soudy tak dospěly k závěru, že námitky nejsou podmínkou pro podání žaloby o přezkum oprávněnosti výpovědi,“ vysvětluje Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.
Žalobu je nutné podat u okresního soudu v místě, kde se nachází byt. Musí v ní být označeni pronajímatel i nájemce. V žalobě je třeba kromě jiného vylíčit, z jakého důvodu byla výpověď a proč je považována za neoprávněnou. Jako důkazy se předkládají přinejmenším kopie nájemní smlouvy, výpověď z nájmu a výpis z katastru nemovitostí prokazující vlastnické právo pronajímatele.
Soud pak buď rozhodne, že výpověď je neoprávněná, nebo žalobu naopak zamítne. „Konkrétně soud zkoumá, zda jsou skutečnosti uváděné pronajímatelem pravdivé a jestli představují zákonný důvod k výpovědi z nájmu. Pokud je důvodem nezaplacení nájemného nebo plateb za služby, lze obvykle snadno dokázat, zda a kolik nájemce platil či neplatil. Je-li však důvodem výpovědi takzvané hrubé porušení povinností ze strany nájemce, není situace tak jednoduchá,“ upozorňuje Eduarda Hekšová. A pokračuje: „Tento důvod se posuzuje případ od případu a soud může dospět k závěru, že i když jsou skutečnosti tvrzené pronajímatelem pravdivé, nedosahují takové intenzity, že je lze považovat za hrubé porušení povinností.“ Pokud soud žalobě nevyhoví, tedy potvrdí oprávněnost výpovědi, uloží nájemci byt v určité lhůtě vyklidit. Soud tak ale rozhodne jen v případě, že vyklizení navrhne pronajímatel.
Pokud byla zmeškána lhůta k podání žaloby o přezkum oprávněnosti výpovědi nebo soud vaší žalobě nevyhověl, neboť dospěl k názoru, že k výpovědi existoval zákonný důvod, lze se ještě bránit prokázáním toho, že výpověď je neplatná či zdánlivá. Na rozdíl od žaloby o přezkum oprávněnosti výpovědi zákon neupravuje pro tuto žalobu žádnou lhůtu pro její podání. O neplatnosti výpovědi může soud rozhodnout buď v rámci řízení o přezkumu její oprávněnosti, během řízení o vyklizení nemovitosti, nebo v samostatném řízení.
Soud prohlásí výpověď za neplatnou, pokud nebyla učiněna písemně, neobsahovala výpovědní důvod nebo poučení o právu podat žalobu o přezkum její oprávněnosti. Případně pokud byla podána v rozporu s dobrými mravy. „Zdánlivou je pak výpověď, která trpí takovými nedostatky, že se k ní přistupuje tak, jako by vůbec nebyla podána. Tak tomu bude například tehdy, když je výpovědní důvod uveden neurčitě či nesrozumitelně,“ uzavírá Eduarda Hekšová.
