Český stát nebývá k podnikatelům zrovna vstřícný, některé aktivity ale doslova dusí. A shodou okolností ty, které by mu mohly přinést vysoké příjmy. Developeři upozorňují, že na každém novém bytě nejvíce vydělává stát, ne oni. Veřejná správa za každý byt v Praze běžně inkasuje více než 1,5 milionu Kč. Jenomže politici jako by tyhle peníze v rozpočtu nechtěli!
„Politici rádi mluví o nutnosti řešení bytové krize. Ale přitom se nová výstavba bytů stále více a více komplikuje a prodražuje. Odkládáním a změnami nově schváleného stavebního zákona stát přináší investorům obrovskou nejistotu. A to spolu se současným raketovým nárůstem nákladů přípravu nové výstavby bytů zcela paralyzuje. Navíc, města a obce nemají od státu z daní dost peněz na potřebnou veřejnou infrastrukturu, takže se často nové výstavbě bytů logicky brání. Přitom jediné, co může řešit současnou bytovou krizi a zároveň pomoci stovkami miliard korun státnímu rozpočtu, je masivní výstavba nových bytů," říká zakladatel a šéf Central Group Dušan Kunovský.
Nejen v Praze a Brně, ale i v řadě dalších měst v Česku je kritický nedostatek bytů ke koupi i k pronájmu. A to žene ceny bydlení extrémně nahoru. Tento problém se netýká jen naší země, ale urbanizace dopadá na všechny vyspělé země světa. Universální recept na řešení tohoto problematického trendu neexistuje. Bytovou krizi zjevně nevyřeší politický populismus ani různé, třeba i dobře míněné regulace preferující tu či onu skupinu občanů. Jediné, co může opravdu pomoci, je masivní výstavba nových bytů. A je jedno, jestli vlastnických nebo nájemních a je jedno, jestli je budou stavět soukromí investoři, stát, samosprávy nebo družstva.
„Je v maximálním zájmu celé země urychlit povolování nových staveb. Například v Praze je v různých fázích schvalovacího procesu uvázlých přes 130 tisíc nových bytů. Ty by dokázaly nejen pomoci řešit současnou bytovou krizi, ale navíc by do napjatého státního rozpočtu přinesly více než 170 miliard korun, a to jen na DPH. Na každém postaveném bytě stát velmi vydělává. V Praze veřejná správa inkasuje z každého nového bytu v průměru více než 1,5 milionu korun,“ dokládá současnou situaci Kunovský.
Přes 1,3 milionu korun dle developera získá státní pokladna z průměrného nového bytu v Praze jen na DPH. S nově zavedeným systémem "dobrovolných" příspěvků investorů na veřejnou infrastrukturu města pak Praha za každý nový byt inkasuje v průměru zhruba čtvrt milionu korun. Nově zavedený pražský systém "dobrovolných" kontribucí investorů je velmi kontroverzní a mělo by se jednat jen o dočasné nouzové řešení, jak zajistit spolufinancování potřebné veřejné infrastruktury, na kterou město od státu z daní nemá dostatek peněz.
Stát podle developera inkasuje z každého nového bytu v Praze na DPH průměrně přes 1,3 mil. Kč. Dalšího zhruba čtvrt milionu korun získá Praha formou příspěvků od investorů.
Paradoxní je dle developera to, že za výstavbu na zanedbaných brownfieldech, které investoři musí draze na své náklady dekontaminovat, jsou kvůli nutnosti změny územního plánu jejich předepsané příspěvky městu vyšší než tam, kde se zastavuje volné území. Zásadním problémem je zastaralý územní plán Prahy, který se musí složitě a dlouze měnit, i když se plánuje nová kvalitní výstavba, která má území odlehčit a revitalizovat. Nadějí do budoucna je připravovaný Metropolitní plán, který je ve finálním stádiu schvalování. Nová výstavba na brownfieldech by se podle developera měla být prioritou a stát i samosprávy by měly výstavbu na těchto místech maximálně podpořit a zvýhodnit.
V souvislosti s celosvětovým trendem urbanizace lidí v metropolích razantně přibývá. Je třeba se na to připravit, než dojde k zásadním společenským problémům. Lidé chtějí a potřebují ve městech bydlet. Jinak budou zcela paralyzovat dopravu měst každodenním dojížděním ze širokého okolí. V Praze podle statistik dlouhodobě přibývá každý rok v průměru 10-15 tisíc nových obyvatel. Ale povoluje se průměrně jen zhruba třetina nových bytů, než kolik by jich bylo potřeba. Deficit chybějících bytů tak stále narůstá. V přepočtu na obyvatele se v Praze staví nejméně bytů z okolních metropolí. Ve Vídni a Mnichově se staví zhruba 2,5krát více bytů než v české metropoli a ve Varšavě dokonce čtyřikrát tolik.
„Tím, že stát pro investory prodlužuje období absolutní nejistoty odkládáním a mnoha změnami nově schváleného stavebního zákona, se sám střílí do nohy. A to v době těžké bytové krize a kdy sám potřebuje do svého rozpočtu stovky miliard korun, které nové byty mohou přinést. Přitom stát je tím, kdo na každém nově postaveném bytě nejvíce vydělává. Investoři musí nést všechna rizika i stále se zvyšující náklady, jen stát má svůj vysoký zisk na daních vždy jistý," upozorňuje Kunovský.
Developeři nových bytů se nyní potýkají s obrovskými problémy, které mohou novou bytovou výstavbu o mnoho let odložit. Dopady pandemie a nyní válka na Ukrajině totiž natolik prodražují a komplikují novou výstavbu, že už teď je zřejmé, že se mnoho připravovaných projektů dostane do problémů. Raketově nahoru totiž letí ceny stavebních materiálů a energií. A některé potřebné zahraniční materiály jsou dlouhodobě zcela nedostupné. Stavební firmy navíc nemají dostatek pracovníků a jen těžko jsou nyní schopny garantovat investorům finální ceny nebo termíny dokončení. K tomu se přidávají problémy s velmi drahými úvěry. A vše ještě zhoršuje absolutní nejistota ohledně budoucnosti povolování nových staveb.
„V případě Central Group máme situaci o něco málo jednodušší, protože jsme na trhu dlouhodobě největší, máme řadu připravených pozemků pro výstavbu, finanční rezervy a nečerpáme žádné úvěry. Ale u nových nebo menších developerů s úvěry mohou být současné podmínky na stavebním trhu téměř likvidační," dodává Kunovský.
Pokud chce stát upravit čerstvě schválený stavební zákon, měl by to podle developera udělat jen ve dvou hlavních bodech, které politici současné vlády deklarovali už před volbami. A to zachování stavebních úřadů na úrovni obcí (zrušení systému státní stavební správy a Nejvyššího stavebního úřadu) a dále posílení pravomocí samospráv v územním plánování.
Pokud by se měl zákon předělávat ve více bodech, není dle developera možné smysluplnou novelu připravit a odborně projednat v prvním pololetí letošního roku, k čemuž se vláda zavázala ve svém programovém prohlášení. Každý odklad a pokračující nejistota investory i Česko poškozují.
Developer upozorňuje, že ani sebelepší stavební zákon nepomůže, pokud města a obce nebudou mít od státu z daní dostatek peněz na potřebnou veřejnou infrastrukturu. Bez toho je logické, že se nové bytové výstavbě často brání. Stejně jako nový stavební zákon je proto klíčová změna systému daní, která bude spravedlivá k městům a obcím, kde se staví a kde tak vznikají daňové příjmy do státního rozpočtu.
Praktickým řešením by tak prý mohla být úprava systému daní ve prospěch měst a obcí na takzvaném Principu 10+5. Tento návrh znamená snížení DPH u nových bytů z 15 na 10 procent a zbývajících 5 procent by mohly získávat přímo města a obce, kde se tyto byty staví. A to formou místního poplatku nebo na základě plánovací smlouvy s investorem. Ke snížení DPH u bytů se vláda zavázala ve svém programovém prohlášení.
„Úpravou systému daní na Principu 10+5 by veřejný rozpočet nepřišel ani o korunu. Přitom její přínos pro podporu nové výstavby a zlepšení dostupnosti bydlení by byl obrovský. Města a obce by tak měly spravedlivý podíl peněz na potřebnou veřejnou infrastrukturu. Výstavbu nových bytů by tak mohly podporovat a vidět v ní příležitost ke svému rozkvětu," doporučuje Kunovský.
