Nabídka nových bytů v Praze za poslední dva roky klesla skoro o 30 procent. A to s sebou v době ekonomické konjunktury a silné poptávky přináší růst cen. Bytů je totiž málo. Úřady dramaticky omezily povolování nové výstavby po posledních komunálních volbách a developeři tak nemají co prodávat. A čeho je málo, to je logicky drahé.
„Za dva roky ceny nových bytů narostly o zhruba 40 procent. Přitom při běžném vývoji nabídky a poptávky by odůvodnitelný nárůst, daný zvýšením cen pozemků, stavebních prací a zpřísňováním norem, činil asi 15 procent. Kvůli paralyzovanému povolování nových staveb jsou tak ceny bytů v Praze o čtvrtinu vyšší, než by mohly být,“ řekl na dnešní tiskové konferenci Dušan Kunovský, šéf společnosti Central Group, která je největším rezidenčním stavitelem v zemi. Bydlení se tak rapidně prodražuje a aktuálně se již dostává mimo možnosti střední třídy v Praze.
Podle dat Světové banky je Česko na ostudném 127. místě v délce a složitosti povolovacího procesu. Žebříček přitom porovnává jen skutečné zákonem dané legislativní lhůty, které v ČR dosahují u průměrné stavby 247 dní. Reálně se ale doba od zahájení prací na projektu po kolaudaci v poslední době prodloužila z osmi na neuvěřitelných deset let a dále se prodlužuje. A to samozřejmě velmi významně prodražuje výstavbu.
Jen v pozemcích a areálech, které má aktuálně Central Group nakoupeny a připravuje na nich výstavbu, má firma podle svých materiálů blokováno téměř 10 miliard korun. „Různým investorům leží ladem v nerozvíjených nemovitostech mnoho desítek miliard korun. Kdyby tyto prostředky mohly být aktivovány, mělo by to obrovský multiplikační efekt pro oživení celé ekonomiky, pro vytvoření nových pracovních míst, pro růst platů, zvýšení životní úrovně a zvýšení dostupnosti vlastního bydlení,“ poznamenal Kunovský.
Zvyšování cen bytů je podle Kunovského dáno také rostoucími cenami stavebních prací a materiálů. Náklady na obestavěný m3 běžné bytové stavby rostou především v letošním roce v důsledku nedostatku stavebních kapacit, hlavně tzv. řemesel, tedy fasádníků nebo obkladačů. Jen za poslední dva roky se ceny dodavatelů zvedly o více než 10 procent. Stavění prodražují také stále přísnější technické normy na energetickou náročnost, hluk či osvit bytů. Dnešní velmi přísné normy by přitom běžné starší byty, ve kterých žije většina obyvatel Prahy (včetně například velmi oblíbených a drahých Vinohrad), vůbec nesplnily. Velký vliv na ceny bytů má také zdražování cen pozemků, a to v některých lokalitách až o 20 procent za poslední dva roky.
Uvedená situace se podepisuje na prodejích bytů. Zatímco vloni developeři v Praze prodali 6650 nových bytů za 31 miliard korun, letos očekávají pokles prodeje hluboko pod hranici 6000, zřejmě až na 5500 bytů. Meziročně tak půjde o pokles o téměř 20 procent. „Přesto, že země zažívá konjunkturu, prodej bytů poprvé po sedmi letech klesne. Mzdy se totiž zvyšují pomaleji než ceny bytů a střední třída tak přestává mít šanci na vlastní bydlení v hlavním městě dosáhnout,“ dodal Kunovský.
Podle analýzy Central Group se za poslední rok dostupnost bydlení v Praze opět dramaticky zhoršila. Zatímco vloni vynaložil průměrný obyvatel hlavního města na nový byt veškeré své příjmy za 11,5 roku, letos jsou to již čisté platy za 12,1 let. Průměrný roční příjem Pražana tak vystačí na 6 m2 nového bytu, tedy v podstatě na koupelnu.
A podle odhadů Central Group se bude situace dále zhoršovat. V příštím roce, pokud se pražské příjmy budou zvedat podobným tempem jako letos a také ceny bytů dále porostou, by to mohlo být dokonce až 12,7 let. Praha je tak na tom nejhůře z okolních evropských zemí, a to nejen ve srovnání se státy západní, ale dokonce i východní Evropy. Podle společné analýzy Central Group a mezinárodní poradenské společnosti KPMG se šetří na průměrný byt v Bratislavě 9,6 roku, ve Varšavě dokonce jen 6,1 roku, ve Vídni pak 9,9 a Berlíně 6,4 roku. „Nízká dostupnost bydlení není špatnou zprávou jen pro aktuální zájemce o koupi bytu. Dostupné bydlení je totiž také základním předpokladem pro budoucí ekonomický rozvoj města jako celku,“ řekl partner poradenské společnosti KPMG Pavel Kliment.
Prvním krokem ke zlepšení je podle Central Group novela stavebního zákona, která usměrnila enviromentální spolky, jejichž činnost výrazně brzdila průběh povolování. Následovat ale podle CG musí důkladná rekodifikace stavebního práva, jejímž cílem má být zrychlení a zjednodušení procesu a také omezení přebujelé regulace. Je třeba dotáhnout oddělení státní právy od samosprávy, které je deklarované jen zákonem, v realitě ale nefunguje. Ideálním řešením by bylo vytvoření jednoho ministerstva, které bude celý investiční proces a stavebnictví zastřešovat.
V samotné Praze pak je podle CG třeba rozhýbat rozvoj, schválit nový moderní metropolitní plán a do doby jeho platnosti urychlit přijímání rozjednaných změn současného územního plánu. Především pak je nutné odstranit stavební uzávěry na rozvojových územích. Pomoci by mohl také jeden specializovaný stavební úřad pro velké stavby z celého města. Bez toho se podle Central Group situace v dohledné době nezlepší.
Central Group nově nabízí kombinované financování s hypotékou 80 %. Klientům stačí pouze 10 procent vlastních zdrojů a zbylých 10 procent si mohou dospořit. Dostupnost nového bydlení se tak podle firmy pro řadu lidí výrazně zvýší.
Jedním, z důvodů, proč se dostupnost bydlení v Praze zhoršuje, jsou zpřísněná pravidla u hypoték. Od října loňského roku nejprve banky přestaly poskytovat 100procentní hypotéky a od dubna letošního roku je pak možné získat maximálně 90procentní hypotéku. Navíc produkce v pásmu 80 až 90 procent zástavní hodnoty nemovitosti (LTV) může u bank tvořit jen 15 procent z celkového objemu sjednaných hypoték.
Jestliže se tato omezení zkombinují s aktuální situací na pražském trhu, kdy výrazný převis poptávky nad nabídkou žene ceny nahoru, nastává pro řadu rodin neřešitelná situace. Na vlastní bydlení nedosáhnou a platí nájmy, které jsou vyšší, než by byly splátky hypotéky.
„Zájemci o vlastní bydlení, kteří nemají naspořeno alespoň 20 procent z ceny bytu, tak v podstatě dostali od ČNB červenou kartu. Aby si mohli pořídit vlastní bydlení v Praze, potřebují u průměrného bytu více než milion korun v hotovosti. A to má z nich jen málokdo. Proto jsme se rozhodli nabídnout řešení ve formě Kombinovaného financování s hypotékou 80 %,“ řekla výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková.
Kombinované financování je určeno právě těm, kteří nemají dostatek vlastních zdrojů na 80procentí hypotéční úvěr. Aby mohli službu využít, stačí jim pouze 10 procent hodnoty nemovitosti. 80procentní hypotéku pak začnou splácet až za tři roky. Mezitím si spoří zbývající 10procentní akontaci. Na rozdíl od jiných finančních produktů tak nedochází k souběhu splátek, což pro zájemce znamená nižší finanční zatížení a zároveň je tento způsob financování v souladu s doporučeními ČNB.
„Pro klienty je tato forma financování velmi výhodná. Po zaplacení 10procentní zálohy se mohou nastěhovat do nového kvalitního bytu a následně po dobu tří let spořit chybějící vlastní zdroje. Hypotéku pak začnou splácet až od čtvrtého roku, kdy už mají uhrazeno celkem 20 procent vlastních zdrojů,“ upřesnila Tomášková.
Nutno dodat, že nový způsob financování neřeší - a ani nemůže řešit - problém s rostoucími cenami bytů v Praze. Dokud politici a úředníci nepřestanou výstavbu brzdit, situace se nezlepší.
Realitám se v ČR daří. Ceny bytů výrazně rostou téměř ve všech městech Česka a velký zájem je i o...
