ČSÚ v lednu vydal údaje za stavebnictví za listopad. Obsahují také nelichotivý údaj o aktivitě stavebních úřadů. Ty pražské vydaly za 11 měsíců loňského roku stavební povolení jen pro 879 bytů pro celé hlavní město. Za stejnou dobu bylo přitom prodáno přes 6000 nových bytů. Upozorňuje na to společnost Central Group.
Je zřejmé, že povolování nové výstavby je nedostatečné a tlačí na zdražení nové výstavby. V samotném listopadu pražské úřady vydaly povolení jen pro čtyři byty pro celé město! Jestliže povolování pokračovalo v prosinci stejným tempem jako v předchozích měsících, pak Praha loni povolila méně než 1000 nových bytů. To představuje obnovu jen 1,5 promile pražského bytového fondu.
Za prvních jedenáct měsíců loňského roku klesl počet zahájených bytů v bytových domech o více než 73 procent z předloňských 3225 na loňských 879. Za stejnou dobu přitom developeři prodali přes 6000 nových bytů, tedy více než šestkrát tolik, než byl počet tzv. zahájených, tedy těch, jejichž výstavbu úřady povolily. Tato obrovská disproporce se projevuje růstem cen nových bytů. V loňském roce o zhruba 20 procent. Nové byty se tak dostávají cenově mimo příjmové možnosti běžných domácností a poptávka se tak přelévá do oblasti starších bytů a nájmů. I zde proto ceny rostou, dokonce rychleji než u nového bydlení. V době prodejního boomu vyvolaného levnými hypotékami se totiž bytů začíná na trhu nedostávat.
Razantní propad Prahy je viditelný v poklesu jejího podílu na zahajovaných bytech v rámci ČR. Zatímco vloni se za jedenáct měsíců v Praze zahajovalo ještě 55 procent všech bytů v bytových domech z celé České republiky, letos je to jen něco přes 18 procent.
Prahu také předstihl Středočeský kraj, kde úřady vydaly 932 povolení. Na paty Praze šlape Plzeňský s 832 a Jihomoravský kraj s povoleními na 792 bytů.
Bytová výstavba zatím ještě čerpá z povolení vydaných v minulých letech, a tak je jedním z mála tahounů stavebnictví, které podle aktuálních dat ČSÚ za listopad kleslo meziročně o 2,3 procenta. Podle analýzy Central Group se ale počty vydaných stavebních povolení z minulosti na velké projekty, které nyní developeři staví na etapy, vyčerpají již v průběhu letošního roku a ten následující pak může být kritický.
Na prodej nových bytů bude podle Central Group i letos nejvýrazněji působit pozitivní vývoj ekonomiky, který stál za úspěchem loňského roku. Na druhou stranu již na trh začne negativně dopadat nedostatek nově povolených bytů a také hypotéky již nebudou stejně dostupné ani levné, jako v minulosti.
Rychlé developerské tempo z loňska se tak již zřejmě opakovat nebude, nebo se na něm již Praha nebude podílet. Prodej bytů bude nejspíše stagnovat. V Praze se letos prodá v nejlepším případě 6500 bytů. Mírně, na zhruba 32 miliard korun, by se mohly zvednout příjmy z prodeje bytů, a to právě vzhledem k dalšímu očekávanému růstu cen.
Podle analýz, na kterých stojí nově schválený strategický plán Prahy, by se do roku 2030 mohlo do Prahy přistěhovat až 160 tisíc lidí. Při průměrné pražské domácnosti čítající 2,1 obyvatele na byt, by tak bylo třeba pro tyto nové obyvatele ročně postavit kolem pěti až šesti tisíc nových bytů. O tom se ale Praze může jen zdát. Loni jich bylo za tři čtvrtletí dokončeno něco málo přes 3000.
Zásoba nabízených bytů se podle Central Group tenčí. Z 5500 na začátku loňského roku jich je nyní jen něco kolem 4000. Mohlo by se zdát, že při 6500 prodaných bytech ještě pořád mají koupěchtiví Pražané z čeho vybírat. Vzhledem k razantnímu zvýšení cen v průběhu loňského roku o zhruba 20 procent se ale velká část z nabízených bytů dostala zcela mimo příjmové možnosti běžných domácností. Reálná nabídka cenově dostupných bytů se tak podle developera nyní pohybuje kolem necelé tisícovky. A to již dostatečné není.
Podle developera se ale snad přece jen začíná blýskat na lepší časy. Central Group získal koncem roku stavební povolení pro dva velké bytové projekty s několika stovkami bytů. "I pokud bychom tato prosincová povolení připočetli k celoroční bilanci stavebních úřadů, dostaneme za celý rok vydaná povolení pro zhruba 1500 bytů pro celou Prahu. To je stále hluboko pod potřebnou úrovní," uvádí developer.
Podle analýzy připravovaných projektů, kterou zpracovala společnost Central Group, je v Praze v různé fázi přípravy asi 500 projektů se 72 tisíci byty, z nich se ale na trh může dostat do pěti let 23.500, a to jen pokud budeme velkými optimisty.
Podle údajů IPR přitom Praha patří k metropolím s nejmenší hustotou zalidnění. Žije zde 25 obyvatel na hektar. Jen pro srovnání v Barceloně je to 158. Nemusíme ale přece až tak daleko v sousedním Mnichově žije 47 obyvatel na hektar, tedy téměř dvojnásobek proti Praze, ve Vídni je to 45 obyvatel na hektar, v Berlíně 41, Varšavě 34 a Budapešti 33. Prostor pro růst zde tedy nepochybně je. Obytné území totiž tvoří v současnosti jen 18,2 procenta Prahy.
Zvýšený zájem o rekonstrukce očekává další developer, FINEP, a to právě zejména díky aktuálnímu nedostatku primárních nemovitostí na trhu. „Vzhledem k faktu, že průměrné stáří bytového fondu v Praze je více než 61 let, předpokládáme nejen vetší počet rekonstrukcí, ale dojde i ke zvýšení průměrné částky na jednu rekonstrukci,“ komentuje Tomáš Pardubický důvody zájmu právě o rekonstrukce.
Sekundární nemovitosti, k jejichž koupi se klienti uchylují, neodpovídají díky svému stáří dnešním standardům. K rekonstrukci se přikloní i část majitelů nemovitostí, kteří původně plánovali výměnu bytu za větší. „Předpokládáme, že 30 – 40 % majitelů bytů, kteří plánovali koupi nové nemovitosti, se díky aktuálním vysokým cenám rozhodne právě pro kompletní rekonstrukci stávajícího bytu,“ dodává Pardubický.
„Oblast realit má velkou setrvačnost a vzhledem k aktuální délce a složitosti povolovacího procesu se jakákoliv pozitivní změna promítne do nabídky bytů až v horizontu 8 až 10 let. Považovali jsme za prioritu nabídnout klientům vysoký standard a služby i v období, kdy nové rezidenční projekty budou nedostatkovým zbožím a velké procento transakcí se tedy nutně odehraje na sekundárním trhu,“ vysvětluje rozšíření portfolia právě o ProBydlení Tomáš Pardubický.
Na trhu se objevují i nabídky bytů, které nemají žádná povolení ke stavbě. U těchto projektů však hrozí riziko, že budou postaveny s velkým zpožděním, nebo dokonce vůbec. Objevují se tak varování před jejich koupí.
