V Praze se loni prodalo jen asi 4900 nových bytů celkem za 28 miliard korun. Přesně se tak naplňují dlouhodobé obavy developerů. Několik let trvající problémy se zcela nedostatečným povolováním nové výstavby si vybírají svou daň. Co lze čekat letos?
I přes ekonomickou konjunkturu a stále velmi vysokou poptávku po novém bydlení se počty prodaných bytů meziročně sníží o 11 procent. Vzhledem ke zhruba 15procentnímu nárůstu cen za poslední rok budou tržby z jejich prodejů klesat pomaleji, zhruba o čtyři procenta. Tato čísla vycházejí z prognózy největšího rezidenčního stavitele Central Group.
„Pokles prodeje nových bytů pod hranici 5000 je jednoznačným ukazatelem toho, že v Praze není něco v pořádku. Poptávka je stále vysoká, ale nové byty přestávají být pro střední třídu dostupné. Přitom by se mělo stavět alespoň 10 tisíc bytů ročně, aby Praha zvládla absorbovat příliv nových obyvatel, pokryla deficit z minulých let a zajistila také obnovu stárnoucího bytového fondu,“ řekl šéf Central Group Dušan Kunovský. Jen oficiální statistikou zaznamenaný růst počtu obyvatel dosahuje 14 tisíc ročně. Přitom letos počet nově povolených bytů se bude zřejmě podobně jako loni pohybovat kolem 2500. Například loni v říjnu stavební úřady v celé Praze nepovolily ani jediný nový byt v bytovém domě.
Od poloviny roku 2015 narostly ceny nových bytů v Praze o zhruba 60 procent. Letos se cenový růst zpomalil na meziroční úroveň asi 15 procent především proto, že nabídkové ceny již překročily stotisícovou hranici a nové byty se tak staly pro velkou část střední třídy v podstatě nedostupné. Když Central Group začátkem loňského roku predikoval, že omezené povolování zvedne ceny až ke stotisícové hranici za m2, jen málokdo tomu věřil. Dnes se však odhady Central Group potvrzují. Navíc poptávku deformují nesmyslné restrikce ČNB, které v umělé snaze řešit necelá dvě procenta problémových případů znemožní pořízení vlastního bydlení až třetině klientů, kteří na hypotéky dříve bez problémů dosáhli.
Fakt, že neklesají jen počty prodaných bytů, ale i celkové příjmy z prodeje, podle zástupců Central Group jasně svědčí o tom, že to nejsou developeři, kdo prodeje uměle přiškrcují, aby dosáhli vysokých cen. Je prý totiž jen těžko představitelné, že by se sami připravili o více než miliardu tržeb. „Naší hlavní klientelou vždy byla střední třída a ta v našich bytech i nadále bydlí, nyní ale častěji formou dlouhodobého pronájmu. Těmi, kdo si nové byty mohou dovolit, jsou totiž v poslední době stále více investoři. A to není pro zdravý trh správné,“ vysvětlil Kunovský.
Nezanedbatelným důvodem růstu cen jsou prý neustále se zvyšující náklady. Rostou ceny stavebních prací, a to s ohledem na konjunkturu a s ní související katastrofální nedostatek stavebních kapacit. Značný vliv má také nepředpokládaně vysoký růst cen stavebních materiálů a technologií v některých případech až o čtvrtinu ročně.
Náklady dále zvyšují miliardy korun dlouhodobě umrtvené v nerozvíjených pozemcích a brownfieldech. Pokud by pražský trh nebyl deformován uměle omezenou nabídkou, ceny by sice v důsledku vyšších nákladů rostly také, zdaleka ale ne současným tempem. Kvůli paralyzovanému povolování nových staveb jsou aktuální ceny bytů v Praze o 10 až 15 procent výše, než by tomu bylo při dostatečné nabídce.
Situace dopadá na všechny firmy na trhu, a to včetně Central Group, který je i nadále s přehledem největším domácím rezidenčním stavitelem. Firma tak v letošním roce podle odhadů prodá kolem 880 bytů, domů a parcel, což by byl meziroční pokles asi o 13 procent. Příjmy z prodeje budou činit řádově 4,5 miliardy. I přes nárůst cen tak příjmy klesnou podobným tempem jako prodeje. Důvodem je daleko větší prodej menších bytů o dispozicích 1+kk a 2+kk oproti předchozímu roku a na druhou stranu menší podíl nových luxusních projektů.
Buhužel nelze očekávat, že by se situace rychle zlepšila. Vinou špatné legislativy a pomalých úřadů se zřejmě povolování staveb v dohledné době nezrychlý a nelze tak očekávat ani vyšší nabídku bytů, ani pokles cen.
