První čtvrtletí letošního roku přineslo další výrazné oživení poptávky na pražském trhu s novými byty. Prodalo se jich bezmála o čtvrtinu více než v předchozím čtvrtletí a téměř 2,5krát tolik, co ve stejném období loňského roku. Výrazný vliv měly především klesající úrokové sazby a zlepšení dostupnosti hypoték. Prodeje nových bytů tak rostou již pět čtvrtletí v řadě. Ceny se téměř nezměnily, nabídka nových bytů mírně klesla. Vyplývá to z aktuální tržní analýzy developerských společností Central Group, Skanska a Trigema.
V prvním čtvrtletí letošního roku se v Praze prodalo zhruba 1 600 nových bytů, což představuje meziroční nárůst o 146 %. Tento výrazný skok je dán především nízkou srovnávací základnou, kdy začátek roku 2023 (spolu s druhou polovinou roku 2022) byl prodejně nejhorším obdobím v novodobé historii pražského rezidenčního trhu. Zájem o nové byty ale od té doby již 5 čtvrtletí po sobě roste. Počet prodaných bytů za první tři letošní měsíce je o 23 % vyšší než v předchozím čtvrtletí a jedná se o nejvyšší prodeje od rekordního 2.čtvrtletí 2021, kdy se prodalo 2 650 bytů. Pražský trh se tak vrátil na úroveň, která byla běžná před pandemií.
Zvýšená poptávka je především důsledkem klesajících úrokových sazeb a uvolnění podmínek pro získání hypoték. Hypoteční trh totiž tvoří s tím rezidenčním spojené nádoby a v běžných dobách se zhruba polovina bytů prodá právě na hypotéku. Ještě na začátku letošního roku byla dle ČBA Hypomonitoru sazba nových hypoték na úrovni 5,65 % ročně, v březnu již jen 5,19 % ročně. Zároveň by ČNB měla i nadále pokračovat ve snižování základní úrokové sazby, což bude mít pozitivní vliv i na úroky hypoték.
Od 1.1.2024 navíc došlo ke zrušení limitu DTI a v platnosti již zůstává pouze požadavek na minimální vlastní zdroje, které kupující musí mít. Na trh se tak ve větším vrací kupující, kteří v předchozích dvou letech ekonomické nejistoty a vysokých úrokových sazeb své nákupní rozhodnutí odkládali. Pozitivní vliv mělo i snížení sazby DPH u nových bytů z 15 na 12 % u bytů do 120 m², které část developerů do svých ceníků promítla až po novém roce.
„V prvním čtvrtletí tohoto roku jsme svědky výrazného skoku v prodeji nových bytů v Praze, který představuje meziroční nárůst o 146 %. Tento fenomén je důsledkem nejen nízké srovnávací základny, ale také pozitivních změn na hypotečním trhu a snížení sazeb DPH. Zájem o nové byty roste již páté čtvrtletí v řadě a díky uvolnění podmínek pro získání hypoték a poklesem úrokových sazeb se trh vrací na úroveň před pandemií. Tento trend naznačuje obnovenou důvěru kupujících a pozitivní výhled pro další vývoj realitního trhu,“ shrnuje Karel Branda, místopředseda představenstva investiční skupiny Trigema
Ceny nových bytů na pražském trhu se za poslední čtvrtletí téměř nezměnily. Průměrná prodejní cena byla 142 073 Kč za m² (oproti předchozímu čtvrtletí -0,3 %), nabídková cena pak 152 644 Kč za m² (+0,1 %). K výraznějšímu poklesu cen nedošlo ani přesto, že od 1.1.2024 začala platit nižší sazba DPH u bytů do 120 m². Část developerů totiž tuto úpravu promítla do ceníků už v roce 2023 a na trhu byl v průběhu prvních letošních měsíců navíc již patrný mírný růst cen, který bude s největší pravděpodobností pokračovat i nadále. Zároveň se dá očekávat výrazný úbytek marketingových bonusů a slev. I nadále platí, že v průměru nejlevněji (139 614 Kč za m²) se dají nové byty pořídit na Praze 9, kde je i největší výběr nový bytů z celé Prahy.
„První měsíce nového roku s průměrnou cenou nezahýbaly, a to i přesto, že ceny bytů v Praze vzrostly téměř u čtvrtiny projektů. Svou roli sehrálo tříprocentní snížení sazby DPH a objevily se i nové cenově dostupnější projekty. Stabilizace trhu bude znamenat omezení některých bonusových programů, návrat koncových klientů se také může projevit v menší ochotě developerů prodávat institucionálním investorům. Vzhledem k vstupním nákladům očekáváme v průběhu roku další mírný nárůst cen, v průměru o jednotky procent,“ Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential a.s.
V Praze bylo na konci prvního čtvrtletí letošního roku volných 5 400 nových bytů, což je přibližně o 100 (-1,8 %) méně než na konci loňského roku. Za poklesem stojí jednak zvýšená poptávka, ale i situace ve stavebnictví, kdy vlivem stále drahého úvěrového financování a přetrvávajících vysokých cen stavebních dodávek nadále dochází k odkladu řady projektů. Nabídku bytů snižuje také transformace některých projektů na nájemní bydlení a výrazně limitujícím faktorem zůstává pomalé povolování nové výstavby. Podle posledních dat ČSÚ se za letošní leden a únor v hlavním městě povolilo jen 1 025 bytů v bytových domech, což je meziročně o třetinu méně. A situace ohledně nového stavebního zákona, kdy jen několik málo měsíců před jeho plnou účinností nejsou ještě známy všechny prováděcí předpisy, ani to, zda a v jakém rozsahu proběhne digitalizace stavebního řízení mnoho nadějí na zlepšení zatím nepřináší.
„Že je povolování nových staveb u nás absolutně tragické je všeobecně známo a souhlasí s tím snad všichni politici. Je proto absolutně nepochopitelné, do jaké situace se nový stavební zákon a jeho uvádění do praxe dostalo. Vždyť dva měsíce před plným nabytím účinnosti takto klíčového zákona pro celou ekonomiku nevíme, jak budou vypadat prováděcí předpisy a digitalizace. Celý trh už propadá panice a bojí se absolutního kolapsu povolování. Přitom bez rychlejšího schvalování není možné, aby nabídka bytů vzrostla a přinesla tak zlepšení dostupnosti bydlení,“ uzavírá Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group.
