Nová pravidla České národní banky (ČNB) pro poskytování hypotečních úvěrů, která začala platit přesně před rokem, významně zasáhla trh s úvěry na bydlení. Ze statistik největšího rezidenčního stavitele Central Group vyplývá, že se v přímé návaznosti na jejich zavedení propadl podíl klientů, kteří nemovitost financují hypotečním úvěrem, o bezmála 50 procent. Na hypotéku dosáhne mnohem méně lidí než před rokem.
Propad zájmu o hypoteční úvěry u klientů Central Group byl patrný hned ve čtvrtém kvartálu loňského roku, kdy z téměř 50 procent klesl o více jak 19 procentních bodů. Během dalšího čtvrtletí klienti Central Group financovali hypotékou jen u 27,5 procenta prodaných bytů. Ve druhém pololetí letošního roku zájem o hypotéky zase mírně vzrostl. Na úroveň před zpřísněním pravidel poskytování hypoték ČNB se však zatím nedostal.
Ještě ke konci loňského roku přitom nebyl pokles zájmu o hypotéky tak zřejmý. Kdo chtěl, vzal si hypotéku již s předstihem a za starých podmínek. „Až do listopadu loňského roku byl na prodejích i zájmu o hypotéku patrný vliv takzvaného předzásobení. Takže účinek nových restrikcí se ukázal až na prosincových číslech,“ upřesnila Michaela Tomášková, výkonná ředitelka Central Group s tím, že do konce roku ještě hypoteční specialisti dotahovali smlouvy, které uzavírali během podzimu.
Čísla Central Group tak potvrzují obavy developerů, že zásah ČNB významně ovlivní dostupnost hypoték a tedy i samotného bydlení. Fakticky navíc kopírují vývoj celého trhu, kdy objem nových hypoték klesl od října 2018 do února 2019 o více než polovinu.
Největší starosti dělá zájemcům o bydlení 80procentní strop pro nové hypotéky, tedy nutnost mít naspořeno alespoň 20 procent prostředků z ceny nemovitosti. Při průměrné ceně pražské novostavby 6,7 milionu korun to znamená mít naspořeno přes 1,3 milionu korun, což je problém zejména pro mladé rodiny, které takovou částku dohromady nedají. Vzhledem k současnému raketovému růstu nájmů je však ve výsledku stále levnější půjčit si na pořízení hypotéky od rodiny, než mít léta vysoké výdaje spojené s cizím bytem.
Levnějších nemovitostí se navíc pravděpodobně v dohledné době nedočkáme a ani nižší úrokové sazby hypoték nejsou řešením. „Hypoteční trh totiž také ovlivňuje stále trvající ochromení nové výstavby, která je způsobena řadou legislativních překážek. Uměle omezená nabídka a rostoucí ceny stavebních prací i pozemků tak mají za důsledek stále rostoucí ceny bytů,“ vysvětlila za Central Group Tomášková.
Problém s prodejem drahého bydlení se tak snaží řešit alespoň speciální nabídky developerů a bank. Nejinak je tomu u Central Group, který podle developera mimo jiné při vyřizování hypotéky garantuje, že klient nepřijde o žádné finanční prostředky, i když by přidělení hypotéky nakonec skutečně nevyšlo. Nabízí navíc také individuální financování, kdy je možné vyřídit hypotéku třeba až za rok od nastěhování. Klient má tak možnost něco naspořit, v klidu a výhodně prodat stávající nemovitost, a až poté si vzít výhodnější úvěr na bydlení.
„Vzhledem k tomu, že je delikvence ve splácení u našich klientů prakticky nulová, dokážeme pro ně s bankami vyjednat a garantovat 90procentní hypotéku, která nemá takové nároky na vlastní prostředky,“ doplnila další z výhod financování s Central Group Tomášková.
Omezení dostupnosti hypoték navíc vyhání obyvatele Prahy za hranice velkoměsta. I díky tomu má Středočeský kraj ve srovnání s Prahou vyšší přírůstek obyvatel - 11,5 osoby na tisíc obyvatel. V Praze je přírůstek pouze 9,9. Mnozí však do Prahy stále dojíždějí za prací, ale daně platí jinde. Ročně tak hlavní město přichází o nemalé peníze, které by získalo, kdyby pracující v Praze byli současně rezidenty.
„Řešením je zjednodušení povolovacích procesů a celková rekodifikace stavebního práva, aby developeři mohli více stavět. Ceny bytů by byly příznivé a Praha by tak neztrácela ani své obyvatele, ani peníze na daních,“ dodala Tomášková.
ČNB vydala loni v říjnu doporučení, které bankám určuje, že výše dluhu žadatele nesmí překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu a současně by zájemce o hypotéku měl na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 procent svého měsíčního čistého příjmu. Maximální výši úvěru navíc nově snížila na 80 procent hodnoty zastavované nemovitosti.
