Prodeje nových bytů v Praze koncem roku 2023 meziročně vzrostly téměř na dvojnásobek, ale stále zdaleka nedosáhly hodnot, jaké byly běžné ještě na jaře roku 2022. Co lze na trhu s byty očekávat v roce 2024?
Poptávku po bytech udusily zejména nedostupné hypotéky, které jsou výrazně dražší, než bývalo v ČR zvykem. Developeři se pak kromě nižší poptávky potýkají ještě s drahými stavebními dodávkami a velmi vysokou sazbou úroků u komerčních úvěrů. To vede k odkládání většiny připravovaných projektů. Vše nasvědčuje tomu, že z vysokých marží, ze kterých se developeři mohli v uplynulých letech těšit, ukrojily nepříznivé ekonomické podmínky tolik, že teď raději čekají, až se situace zlepší.
Již v druhé polovině roku 2023 ovšem došlo k poklesu cen nových bytů. Některé slevy se objevily přímo v nabídkách developerů, jiné si zákazníci vyjednávali sami. Podle neoficiálních informací se byty běžně prodávaly se slevami mezi 5 a 10 %.
Pokud jde o plány na rok 2024, tak jen největší rezidenční stavitel v ČR, společnost Central Group, plánuje do konce roku 2024 zahájit výstavbu 2.700 nových bytů v 11 pražských lokalitách. Prvním projektem, na kterém se Central Group dohodl s firmou Metrostav, je výstavba druhého bytového bloku velkého projektu Tesla Hloubětín se zhruba 370 byty. Další v plánech jsou dva velké bytové objekty v projektu Harfa Living s téměř 400 byty a několika komerčními prostory.
V roce 2024 by měl následovat další velký bytový blok v Parkové čtvrti v Praze 3 a několik zcela nových projektů i pokračujících etap v Horních Měcholupech, Dolních Počernicích, Pitkovicích, Uhříněvsi, Michli, Záběhlicích a také na Hájích a na Břevnově.
Společnost Central Group se chlubí, že Tesla Hloubětín a Harfa Living jsou díky příznivým cenám nejprodávanějšími rezidenčními projekty v Praze. Podobně se vychloubá Ekospol s projektem Výhledy Barrandov II. Developeři nyní ovšem mnohdy nabízejí příznivější ceny za cenu splátkového kalendáře 90/10, tedy při uhrazení většiny ceny dávno před dokončením projektu. To pro kupující pochopitelně znamená úrokovou ztrátu - ztrátu úroků, které by získali uložením peněz v bance nebo nutnost dřívějšího pořízení hypotéky – a tedy nutnost platit úroky z hypotéky s velkým předstihem.
Cena peněz je ovšem pro stavebnictví problémem. Central Group upozorňuje, že poptávka po nových bytech se v druhé polovině roku 2022 výrazně propadla, protože trh zmrazilo zejména rychlé zvyšování úrokových sazeb, které vyústilo v nejdražší hypotéky i komerční úvěry za posledních 15 let. Podobně rychle jako hypotéky pak zdražily i komerční úvěry. Ty se podle jeho zástupců ve druhé polovině roku 2023 pohybovaly okolo 8,5 % ročně, zatímco ještě nedávno se pohybovaly i pod úrovní 2 %.
K poklesu poptávky a výrazně dražšímu financování se pak přidaly ještě rychle se zvyšující ceny stavebních dodávek z důvodu vyhrocené a nepředvídatelné situace na trhu, kdy ceny některých materiálů rostly i o desítky procent měsíčně.
„Aby se nám výstavba vyplatila, musí podle našich analýz ceny stavebních firem klesnout minimálně o 15 % oproti loňským "nervózním" cenám. A ceny nyní neodůvodněně předražených stavebních materiálů se musí snížit až o desítky procent. Bez toho se nová výstavba nerozjede a projekty se budou dále odkládat,“ upozorňuje Dušan Kunovský, zakladatel a šéf Central Group.
Koncem roku 2023 již poptávka výrazně oživila. Třeba ve 3. čtvrtletí se v Praze prodalo 1.050 nových bytů, což je téměř dvakrát tolik (+91 %) než ve stejném období roku 2022. Developeři ale pro podporu prodejů museli začít pracovat s mnoha klientskými bonusy, slevami a pomocí s financováním, včetně například dotování hypotečních splátek klientům.
„Velmi pozitivním trendem je postupný návrat odložené poptávky. Už od začátku roku pozorujeme výrazný růst počtu prodaných bytů. V Central Group letos očekáváme, že prodáme o polovinu více bytů než loni,“ uvedl koncem roku 2023 Kunovský.
Jak už bylo zmíněno, jen největší rezidenční stavitel v ČR, společnost Central Group, plánuje do konce roku 2024 zahájit výstavbu 2.700 nových bytů v 11 pražských lokalitách. To jsou tedy byty, které přijdou na trh - k řadě dalším, které jsou za aktuálního stavu obtížně prodejné, a k mnoha stovkám dalších, které bezpochyby nabídnou ostatní developeři. Obtížnou prodejnost ovšem mohou postupně změnit levnější hypotéky.
„Jen za první pololetí letošního roku se Praha podle aktuálních dat Českého statistického úřadu (ČSÚ) rozrostla o 16 077 nových obyvatel,“ upozorňoval v roce 2023 šéf Ekospolu, Evžen Korec, a dodával: „Firmy za stejné období roku zahájily stavbu pouhých 2202 bytů. Pokud odečteme lidi, kteří se z Prahy odstěhovali, zjistíme, že na jeden stavěný byt připadá více než sedm nových Pražanů.“ Lze očekávat, že rok 2024 přinese celkově mírné zrychlení výstavby – díky poklesu cen stavebních materiálů i předpokládané vyšší poptávce, ale lze jen těžko odhadovat, jak přesně se to promítne do celkové nabídky a do cen. Jak již bylo zmíněno, vývoj trhu zde závisí mimo jiné - a zřejmě především - na dostupnosti hypoték.
Výraznější růst prodejů tedy zřejmě přinese až podstatnější pokles úrokových sazeb hypoték. Teprve tehdy se patrně na trh ve velkém vrátí odložená poptávka. Při snižování úrokové sazby hypoték bude docházet k postupnému vyrovnávání výše splátky hypotéky a měsíčního nájmu a lidé tak budou z nájmu opět přecházet k vlastnickému bydlení.
„Zlomem, který by měl podle našich analýz přinést opětovný boom v prodeji bytů, je snížení úroků u hypoték k úrovni 3 % ročně. To už je hranice, kdy se měsíční splátka hypotéky blíží výši měsíčního nájemného. V ten moment opět výrazně převáží preference bydlet ve vlastním, protože zdravý selský rozum říká, že po letech je lepší mít splacený vlastní byt než mít jen krabici plnou účtů za platby nájmu,“ říká Kunovský. Tříprocentní sazby hypoték přitom lze - na základě odhadů sazeb ČNB - očekávat nejpozději koncem roku 2024.
Výhled na rok 2024 vypadá poměrně příznivě: Úrokové sazby sice zřejmě budou klesat jen pomalu, ale inflace by se konečně...
