Průměrný věk lidí, kteří si pořizují nový byt, stále stoupá. Podle aktuálních prodejních statistik společnosti Central Group dosáhl už téměř 46 let. Příčinou je nejen stárnoucí populace, ale také špatná dostupnost bydlení, která teď dopadá hlavně na mladší ročníky financující bydlení hypotékou. Stále více lidí se nyní obrací k vlastnictví bytu jako k zajištění na stáří a ochraně proti inflaci. Rostoucí nájemné a debata o neudržitelnosti současného důchodového systému totiž ukazují, že na bydlení v nájmu se lidé středního věku, ale ani ti mladší nemohou do budoucna spoléhat.
Zatímco v roce 2015 bylo průměrnému kupujícímu v Central Group 39 let, o pět let později to bylo skoro 44 let a dnes je mu v průměru 45,8. Stejně tak roste podíl klientů nad 50 let, kteří už dnes tvoří bezmála třetinu. Naopak se zmenšuje skupina čerstvých majitelů bytů, kteří ještě neoslavili třicetiny. Dříve jich byla až pětina, nyní jen zhruba 12 procent.
Tento trend odpovídá stárnutí populace, zhoršování dostupnosti bydlení i tomu, jakým způsobem dnes lidé financují nový byt. V minulosti si na koupi bytu brala hypotéku zhruba polovina klientů Central Group. Nyní jsou ale úrokové sazby třikrát dražší než v roce 2021 a lidí, kteří financují byt úvěrem, výrazně ubylo. To se týká zejména mladých, kteří ještě nemají úspory na zaplacení části kupní ceny nemovitosti v hotovosti.
Investice do vlastního bytu začíná být zejména pro současné čtyřicátníky, ale i mladší ročníky nezbytností, a mnoho lidí si to uvědomuje. Jak ukazuje aktuální debata o valorizaci důchodů, reálně totiž hrozí, že za několik let už současný, těžko udržitelný penzijní systém nemusí fungovat, a tak je potřeba mít vlastní zázemí.
„Situaci dobře ilustruje srovnání výše starobního důchodu a nájemného. V Praze byl loni průměrný důchod 19.173 Kč měsíčně. To při současné výši měsíčního nájemného, které činí v metropoli zhruba 400 Kč za m², stačí jen na pronájem garsonky. Průměrnému pražskému důchodci pak nezbudou téměř žádné peníze na další výdaje. Proto je lepší se na nájemní bydlení do budoucna nespoléhat,“ vysvětluje výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková.
Řada nyní pořizovaných bytů slouží jako bezpečná investice a ochrana před inflací. Současná pravidla České národní banky ovšem pro financování investičních bytů stanovují ještě přísnější pravidla než pro úvěry na nemovitosti k vlastnímu bydlení.
Zatímco u hypoték za účelem vlastního bydlení stanoví centrální banka měkčí kritéria pro žadatele mladší 36 let, pro investory už toto zvýhodnění neplatí. Na investiční byt tak banky mohou žadatelům bez rozdílu věku půjčit maximálně do 80 % hodnoty nemovitosti (ukazatel LTV). Podobně neplatí zvýhodnění mladých u limitů vyjadřujících poměr měsíčních splátek všech úvěrů a čistého měsíčního příjmu žadatele (DSTI) i celkového zadlužení žadatele a jeho čistého ročního příjmu (DTI). To v praxi vede k omezení výše úvěru na investiční byt a některé banky zkracují i délku jeho splatnosti.
„Investiční byty se přitom v podobě nájemního bydlení rychle vracejí zpátky na trh, kde dlouhodobě panuje velký nedostatek bytů. Stát navíc z každého nového bytu v metropoli získá jenom na DPH v průměru 1,5 milionu korun,“ připomíná Tomášková.
Nové byty jsou jako investice i jako zabezpečení na důchod vhodnější než ty starší, jejichž pořizovací cena může být o něco nižší, dlouhodobě se však do nákladů na provoz a údržbu propíše jejich horší kvalita. Zejména byty v panelových domech jsou až dvojnásobně dražší na provoz než novostavby, které se nyní většinou staví jako energeticky velmi úsporné (PENB ve třídě B).
Náklady na energie přitom dnes patří vedle výše nájemného k nejdůležitějším kritériím, podle nichž si nájemníci vybírají byt k pronájmu. Kromě nákladů na provoz jsou nové byty také zásadně lepší ve standardu provedení a použitých materiálech a technologiích. Mají záruku na kvalitu a také jejich životnost bez potřeby oprav je mnohem delší, což ocení nejen lidé, kteří si byt pořizují s vidinou poklidného stáří.
