Zatímco v minulosti převažovali mezi investory do bytů v Praze cizinci, dnes jsou to stále častěji Češi. Napomohl tomu především růst ekonomiky, nízká nezaměstnanost a levné hypotéky. Díky tomu narostl také podíl bytů, které si zákazníci kupují jako investiční ať již s plánem výhodněji než v bance uložit vydělané peníze díky růstu cen bytů, nebo je ještě více rozmnožit formou pronajímání. Vyplývá to z pravidelného průzkumu mezi zákazníky, který zrealizoval největší rezidenční stavitel v zemi Central Group.
V Central Group tvořily dosud nákupy na investici za účelem tržního pronájmu nebo uložení peněz či spekulace na růst ceny kolem 20 procent v závislosti na konkrétní lokalitě. U cenově dostupných projektů v lokalitách zajímavých pro pronájem dosahoval tento podíl i 25 procent. Naopak u lokalit spíše rodinného bydlení klesá i pod deset procent. V posledním roce podíl investičních bytů vzrostl v průměru na 23 procent.
Čeští investoři preferují přitom co nejmenší byty. Zájem je hlavně o 1+kk a 2+kk, které ideálně slouží jako startovací byty a také se nejlépe pronajímají. „Častou motivací u rodin je snaha investovat volné prostředky do bytu, který bude v budoucnu, jakmile dorostou děti, sloužit k jejich bydlení,“ vysvětlila výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková. Investoři, kteří tímto způsobem pořizují jen jednotlivé byty zároveň volí hlavně lokality, v nichž sami bydlí. Chtějí totiž v budoucnu mít své děti nablízku. Tento typ investorů v 90 procentech neuvažuje o krátkodobém pronájmu turistům, naopak pokud vůbec chtějí byt pronajmout, pak hledají dlouhodobého spolehlivého nájemníka tak, aby se správou nájmu měli co nejméně práce.
Investoři, kteří se pronajímání bytů věnují profesionálně a kupují obvykle celé bloky bytů, dávají přednost projektům, které jsou pro investiční bydlení přímo uzpůsobeny. Nabízejí například bloky stejných malých bytů nebo celá patra s nabídkou výhradně malých bytů vhodných pro pronájem. Případně obsahují nějaký bonus pro správu, například recepci, která je schopna pomoci s komunikací s nájemníky apod.
Z lokalit je největší zájem o prstenec kolem centra, který preferují mladí lidé. Ti jsou totiž nejčastějšími nájemníky investičních bytů. Investoři proto volí často čtvrti jako je Žižkov, Holešovice, Dejvice, Vršovice, Karlín a Libeň. Ani zde ale zdaleka nepřevažuje zájem o pronájmy typu Airbnb. Tento typ krátkodobého pronajímání turistům se totiž podle Central Group vyplatí jen v samém centru Prahy. Svědčí o tom i počet bytů, které jsou v systémech krátkodobého nájmu registrovány. Jde jen o jedno až dvě procenta z celkového pražského bytového fondu.
Hrubý výnos z pronájmu nově postaveného bytu se sice v posledních letech snižuje, stále ale dosahuje v průměru 4,4 procenta. Podle analýzy společnosti KPMG je tak stále vyšší než v okolních metropolích. „Hrubá výnosnost nájemného u nových bytů v Praze se přibližuje západním metropolím a je nejnižší ze zemí bývalého komunistického bloku. Průměrná výnosnost u aktuálně uzavíraných smluv je 4,4 procenta a investiční byt se tak z nájemného zaplatí za 22 let,“ řekl partner KPMG Pavel Kliment.
U bytů z aktuální nabídky Central Group vhodných na investici se podle developera hrubý výnos pohybuje od 3,7 do 4,7 procenta. „Při současných maximálně jednoprocentních sazbách na spořících účtech a dvouprocentní inflaci se tak investice do bydlení stále vyplatí,“ dodala Tomášková. Navíc je třeba si uvědomit, že investované peníze do bydlení zhodnocují nejen samotným nájmem, ale hodnota investovaných peněz roste také s tím, jak se zvyšují ceny nemovitostí. Například u bytu v Letňanech, který od Central Group koupil jeho majitel v roce 2015 za 1,8 milionu korun a v současnosti do něj hledá nájemníka za 10.500 korun, se hrubý roční výnos pohybuje na úrovni sedmi procent a hodnota bytu za dva roky se díky růstu cen nemovitostí na trhu zvedla o třetinu.
Podle zprávy Central Group se stále ještě vyplatí nákup bytů v době zahájení výstavby projektu, kdy developeři obvykle nastaví nižší ceny. Takový investor si jen počká na dokončení, kdy už se obvykle byty prodávají dráž. Svědčí o tom inzeráty realitních kanceláří na oknech čerstvě dokončených developerských projektů.
Například byty v největší bytové stavbě v Česku v Residenci Garden Towers šly do prodeje v době zahájení výstavby v září roku 2014 s průměrnou cenou 57.800 korun za metr čtvereční. O dva roky později v době kolaudace se ceny zbývajících 10 procent bytů pohybovaly na úrovni kolem 71.600 korun, tedy o 23 procent vyšší než v době zahájení prodeje. „V podstatě každý, kdo od nás koupil byt v průběhu výstavby, na něm vydělal. A s postupným zabydlováním projektu cena bytů ještě dále poroste,“ řekl v den kolaudace šéf Central Group Dušan Kunovský.
Podobný výnos ze spekulace na nárůst ceny jako na Žižkově, lze ale najít i v jiných lokalitách. Například v prvních dokončených bytových domech projektu Letňanské zahrady je aktuálně realitními kancelářemi nabízen byt 2+kk za 4,4 milionu korun, který jeho vlastník v době zahájení výstavby koupil za necelé tři miliony korun.
Je jen třeba si dát pozor, aby člověk kupoval byty od developera, který byty skutečně postaví. Na tuzemském trhu se vyskytl případ developera, který také začal prodávat byty v roce 2014, a to na takzvané rezervační smlouvy. Byty dodnes nebyly postaveny, smlouvy byly kupujícím zrušeny a u projektů, které mají v dohledné šance na postavení, prodává developer byty sám znovu za vyšší cenu. Původním kupujícím tak zbyly jen oči pro pláč.
Realitám se v ČR daří. Ceny bytů výrazně rostou téměř ve všech městech Česka a velký zájem je i o...
