Dosavadní letošní vývoj investic do realitních projektů ve střední a východní Evropě vypadá optimisticky, stejně jako růst ochoty bank tyto projekty financovat. Meziročně byl zaznamenán 60procentní růst, což ukazuje obnovení důvěry v realitní investice. Je to velká změna oproti loňskému roku, kdy investice do realitních projektů ve střední a východní Evropě podobně jako v předchozích letech klesaly, a to konkrétně o 35 procent.
Banky i nadále preferují refinancování a financování dokončených projektů před financováním nové výstavby. Mezi nejčastěji úvěrované projekty patří segment kancelářských prostor, nejméně stále lákají hotely. Všechny uvedené informace vycházejí z průzkumu KPMG CEE Property Lending Barometer 2013.
„Vývoj realitního trhu zohledňuje pozitivnější očekávání investorů. Po propadu v minulém roce vykazují banky zvýšený zájem o financování nemovitostních projektů. Omezením pro ně zůstává především očekávaná rizikovost tohoto trhu, která se odráží v jejich požadavcích na podmínky pro poskytnutí financování. Úroveň těchto podmínek se oproti minulému roku výrazněji nemění,“ hodnotí aktuální vývoj Pavel Kliment, Partner odpovědný za služby pro stavebnictví a nemovitosti, KPMG Česká republika.
Z hlediska typu projektů banky nejvíce preferují financování kancelářských prostor, následují je průmyslové/logistické a obchodní prostory. Na opačném konci zájmu se stejně jako loni drží hotelová výstavba. Situace se ale v jednotlivých zemích různí – například na Slovensku jsou banky nejvíce otevřené rezidenčním projektům, v Bulharsku a pobaltských státech pak upřednostňují průmyslové prostory.
Opatrnost bank je na místě: Z předchozích krizových let bankám stále zůstávají problematické úvěry, i když se podle KPMG jejich podíl daří snižovat. Téměř polovinu takových úvěrů v portfoliu registrují banky v Maďarsku (48 procent). Naopak nejméně jich – stejně jako v loňském roce – hlásí Polsko, Česká republika a Slovensko, shodně 13 procent.
„Podíl problematických úvěrů koreluje se stabilitou ekonomiky v jednotlivých zemích v posledních několika letech. Pozitivní zprávou je, že průměrně tento podíl v rámci regionu meziročně významně poklesl,“ upřesňuje Kliment. Restrukturalizace financování zůstává pro banky preferovanou variantou řešení problematických úvěrů.
Vyhlídky makroekonomického vývoje se mezi sledovanými zeměmi značně liší a to se promítá i do aktivity na realitním trhu. Pro banky zůstávají v rámci regionu podle KPMG nejatraktivnější Polsko a Česká republika, meziročně rostoucímu zájmu se těší například Slovensko.
Preference bankovního sektoru ohledně financování jednotlivých typů realitních projektů. Zdroj: KPMG CEE Property Lending Barometer 2013„Přestože ve většině zemí neexistují jasné známky výrazného hospodářského růstu, celková očekávání jsou pozitivnější a banky se realitním projektům otevírají. Oproti loňsku vzrostla důvěra, což se projevilo v mírném snížení rizikové přirážky u úvěrů na nové developerské projekty,“ doplňuje Kliment. „Výsledky studie ukazují, že přestože jsou prostředky na realitní projekty dostupné, ochota bank financovat je má k úrovni před krizí stále daleko,“ dodává Pavel Kliment.
Česká republika je již třetím rokem lídrem Indexu ochoty financovat realitní projekty. A to i přes to, že v roce 2012 došlo k dalšímu propadu místního stavebního trhu a nárůstu nezaměstnanosti a také HDP zaznamenal jeden z nejslabších výkonů v regionu. V roce 2013 se však podařilo realizovat větší množství významných transakcí směřovaných na kancelářské a obchodní prostory.
„České banky byly historicky relativně konzervativní, což se dnes pozitivně projevuje v úrovni problematických realitních úvěrů. Situace je stabilizovaná a finanční instituce jsou ochotné refinancovat půjčky u dokončených projektů a – v omezenější míře – také financovat novou výstavbu. U tohoto typu financování banky dbají především na kvalitu projektu, historickou zkušenost a finanční pozici developera a poměr jím financované části celého projektu,“ upřesňuje Kliment.
Stabilizovala se prý i výše rizikových přirážek, která se nyní pohybuje se mezi 3 a 3,8 procenta. Kancelářským prostorám odpovídají spíše nižší hodnoty, hotelové nemovitosti se pohybují spíše na vyšších hodnotách. Limity na podíl bankovního financování na celkové hodnotě projektu zůstávají bez výraznější změny v rozmezí 60–70 procent, mírně se snížily průměrné požadavky na podíl předem sjednaných pronájmů, a to zejména v sektoru kancelářských prostor – tento podíl zde klesl z průměrných 66 procent v roce 2010 pod letošních 50 procent.
Dodejme, že průzkumu KPMG ve střední a východní Evropě CEE Property Lending Barometer 2013 se zúčastnilo více než 40 významných bank a finančních institucí ve střední a východní Evropě. Vedle České republiky se do něj zapojily Bulharsko, pobaltské státy, Maďarsko, Polsko, Rumunsko, Slovensko, Srbsko a Slovinsko. Sběr dat se prováděl prostřednictvím hloubkových rozhovorů s představiteli bank – vedoucími oddělení nemovitostí, financování projektů nebo řízení rizik.
