Průměrné sazby hypoték se v dubnu podle Fincentrum Hypoindexu dostaly nad hranici dvou procent. Na těchto hodnotách byly naposledy v únoru 2016. Přestože sazby stabilně rostou už od ledna, nejedná se zřejmě o zásadní překážku pro získání vlastního bydlení. Tím, co ale podle developerů může velkému množství zájemců o hypotéky vystavit stopku, jsou opatření ČNB.
Již nyní na základě doporučení ČNB banky poskytují většině klientů maximálně 80procentní a těm nejbonitnějším 90procentní hypotéky. Navíc pokud projde připravovaná novela zákona o ČNB a centrální banka podmínky hypoték dál zpřísní, řada domácností na hypoteční úvěr nejspíše vůbec nedosáhne. Na nový byt v Praze bude totiž potřebovat milion korun vlastních zdrojů, a navíc nebude moci hypotéku dofinancovat jinou půjčkou.
ČNB svojí aktuální politikou v oblasti hypotečního bankovnictví jednoznačně směřuje k velmi přísným podmínkám pro bonitu žadatelů o hypoteční úvěry. Podle Central Group je přitom diskutabilní, jestli cesta zvyšování podílu vlastních zdrojů je opravdu tou správnou. Pro většinu žadatelů o hypoteční úvěr by prý totiž bylo akceptovatelné spíše zdražení hypoték v podobě vyšších úrokových sazeb. Například u průměrného pražského bytu by zvýšení sazby o jedno procento znamenalo zdražení měsíční splátky o dva tisíce korun.
Omezení podílu hypotéky vůči zástavě na 80 procent ale znamená, že běžná rodina na průměrný pražský byt bude muset mít v hotovosti milion korun. Navíc chce ČNB striktně zamezit i kombinaci úvěrových produktů, čímž může vznikat prostor pro získání hotovosti mimo standardní finanční trh. Dále by měl regulátor právo nastavit minimální hranici u poměru příjmů vůči celkovým splátkám. Individuální přístup, který všechny banky dnes bez problémů u klientů aplikují, by tak nahradila regulace bez zohlednění celé řady jiných aspektů týkajících se bonity klienta.
Hlavním problémem je ale neschopnost úřadů zajistit dostatečně rychlý průběh stavebních řízení. Cena nových bytů je tak v Praze velmi vysoko nad náklady, které je třeba vynaložit na jejich stavbu. Developeři tak sice mají potenciálně excelentní marže, ale řada z nich téměř nemá co prodávat.
Lze očekávat, že pokud jednoho dne někdo situaci ve veřejné správě alespoň posune k normálu a povolování staveb začne fungovat alespoň podobně rychle, jako v dalších civilizovaných zemích, na trh může být vrženo velké množství nových bytů a ceny poklesnou. Proto lze opatření na omezení hypoték vnímat jako smysluplné.
Při nových parametrech hypoték se podle developerů mohou do problémů dostat i lidé, kteří už hypotéku čerpají a budou chtít po skončení fixace úrokové sazby refinancovat. Řada z nich se dostane do situace, kdy nebudou splňovat přísnější podmínky dané novým zákonem a budou tak v podstatě rukojmími své stávající banky. Jedná se zejména o ty klienty, kterým po zpřísnění podmínek bude končit fixace úrokové sazby a jejichž hypotéka přesahuje 90 procent hodnoty nemovitosti. Nepochybně tak dojde k poměrně razantnímu zvýšením sazeb, což může být pro řadu rodin problematické. Může to vést k tomu, že budou muset své bydlení prodat. Pokud se to bude dít masověji, vytvoří to tlak na pokles cen bytů.
Již dnes jsou tzv. garantované sazby omezeny pro určitou skupinu klientů a je přesně definováno, co musí klient splnit, pokud chce získat garantovanou hypotéku. Například u Central Group je to aktuálně deset procent vlastních zdrojů a fixace na pět let. Pak má klient nárok na zvýhodněnou sazbu 1,89 procenta. Garantovanou sazbu přitom dále Central Group nabízí zejména díky velkým objemům a dlouholeté spolupráci s bankami.
Pokud by ČNB prosadila novelu zákona, která bude přísněji definovat bonitu klienta, pak garantované hypotéky sice budou podle Central Group existovat i nadále, nicméně okruh klientů, kteří je budou moci získat, bude daleko striktněji vymezen všemi podmínkami, které zákon stanoví. Kromě podmínky určitého procenta vlastních zdrojů a délky fixace bude muset žadatel o garantovanou sazbu splnit například i poměr příjmu vůči celkovým splátkám nebo celkovému zadlužení.
