Prodej nových bytů v Praze letos nejspíš klesne. Po sedmi letech stabilního růstu. Důvodem je nedostatek bytů v nabídce, který je způsoben pomalým povolováním nové výstavby. Ceny bytů proto stále rostou, podle ČNB a některých analytiků ale hrozí cenová bublina. Ta může snadno splasknout a dnešní kupující tak mohou prodělat.
Za první pololetí se podle všeho na pražském trhu podle společnosti Central Group prodá okolo 3000 bytů a za celý rok by to mohlo být 6000, tedy o deset procent méně než loni. Ceny vloni vzrostly o rekordních 19 procent. Letos lze očekávat růst o dalších zhruba 10 procent. Poptávka je totiž navzdory cenám stále velká.
„Letos se tak naplno projeví dopady razantního omezení povolování nové výstavby, které při jednáních s úřady a politiky pozorujeme od posledních obecních voleb, ve kterých hojně uspěli protirozvojoví aktivisté. Dosud developeři chybějící byty pokrývali ze zásob dříve povolených projektů, nyní již však nabídka klesla pod únosnou hranici,“ řekl šéf Central Group Dušan Kunovský. Ceny bytů rostou. Ty levnější byty se vyprodávají daleko rychleji a v nabídce zůstávají jen ty dražší větší byty, které své kupce hledají delší dobu.
Nabídka nových bytů v Praze podle společné analýzy společností Central Group, Skanska Reality a Trigema aktuálně činí 3450 bytů, meziročně se tak snížila o třetinu. Segment levných bytů s cenou pod 45 tisíc za m2 v podstatě již úplně vymizel. Je tomu tak i proto, že z trhu zmizela řada projektů společnosti Ekospol, která na své již prodávané - a mnohdy téměř vyprodané - byty nedostala příslušná povolení.
Průměrná prodejní cena za m2 bytu v letošním 1. čtvrtletí dosáhla podle Central Group 72 tisíc korun a dále roste. Meziročně je vyšší o 19 procent. V celkové nabídce developerů je 80 procent bytů v cenách nad 60 tisíc korun za m2. Pro střední třídu je tak cenově dostupných jen kolem 700 bytů. Garsonka dnes stojí v průměru přes tři miliony korun, přitom ještě před pěti lety se dala pořídit i za méně než milion korun. Dostupnost bydlení v Praze se tak výrazně zhoršila.
Situaci podle Central Group neprospívají omezení, která zavádí Česká národní banka. Ta svojí aktuální restriktivní politikou v oblasti hypotečního bankovnictví směřuje k velmi přísným podmínkám pro bonitu žadatelů o hypoteční úvěry.
Omezení podílu hypotéky vůči zástavě na 80 procent podle developera znamená, že běžná rodina na průměrný pražský byt bude muset mít v hotovosti více než milion korun, což znevýhodňuje daleko větší část potenciálních kupujících právě ze střední třídy. Někteří odborníci navíc upozorňují, že pokud by prošel návrh novely zákona o ČNB, žadatelé v Praze by potřebovali na prokázání bonity pro získání hypotéky na průměrný byt více než dvojnásobek pražského průměrného měsíčního platu, který je 36 500 korun.
Nutno dodat, že ČNB nepochybně míří především proti malým investorům a spekulantům s byty, kde reálně hrozí, že až bublina splackne, nebudou mít z čeho splácet.
V Praze se podle Central Group povolují převážně jen malé rezidenční projekty a ty velké stojí. Nasvědčují tomu aktuální data Českého statistického úřadu o stavebnictví a bytové výstavbě. V dubnu totiž úřady vydaly 51 povolení celkem na 279 bytových novostaveb.
Za první čtyři měsíce roku se tedy dá usuzovat, že v průměru necelých 5,5 bytu připadá na jeden rezidenční projekt ať již bytových nebo rodinných domů. Je to jedno z nejnižších čísel za posledních deset let. Ještě před dvěma lety to bylo téměř 19,5 bytu na projekt, tedy 3,5krát více. Vedení Prahy tedy sice volá po výstavbě velkých rozvojových projektů na brownfieldech, realita je ale bohužel jiná.
Je zřejmé, že tak omezené povolování je zcela nedostatečné a je jednou z hlavních příčin zdražení nových bytů. Pozitivní vyhlídky nabízí Sněmovnou schválená novela stavebního zákona, která má ambici zkrátit jeden z nejdelších povolovacích procesů na světě.
Nejvíce totiž české stavebnictví brzdí právě neúměrně dlouhý a složitý povolovací proces a také s vyspělou Evropou neporovnatelně široký okruh účastníků stavebního řízení. Česko se tak ve statistice Světové banky řadí v délce stavebního procesu na 130. místo ze 190 zemí. Doba, od zahájení prací na projektu, přes všechny stupně povolení až po samotnou výstavbu a kolaudaci běžného bytového domu, se prodloužila v průměru na neuvěřitelných deset let, často i výrazně více.
