Tempo růstu cen pražských bytů zpomaluje. Podle dat Českého statistického úřadu (ČSÚ) vzrostly meziročně nabídkové ceny bytů v Praze o 3 procenta. Od roku 2010 se podle tohoto indexu ceny zvýšily o téměř 78 procent. Důvodem je neustále se zvyšující deficit a nedostatek bytů zejména ve středním segmentu. Jestliže se povolování nových velkých projektů zásadně nerozhýbe, může podle nejnovějších odhadů developerů v roce 2030 metropoli chybět bydlení pro bezmála čtvrt milionu lidí.
Zpomalování růstu cen je patrné i u nových bytů v Praze. Průměrná cena prodaného nového bytu se zde za třetí kvartál roku 2019 zvedla z předchozích 102 058 na současných 106 713 korun za m2, tedy o 4,5 procenta. Při meziročním srovnání došlo k nárůstu prodejních cen nových bytů v Praze o přibližně 11 procent. Mezi lety 2017 a 2018 přitom ceny vzrostly o téměř 16 procent a rok dříve dokonce o téměř 20 procent. Je tedy zřejmé, že ceny pražských nemovitostí již nerostou tak skokově, jako v předchozích letech. K mírnému zvyšování cen však bude podle developerů docházet i nadále.
„Ceny bytů sice meziročně ubraly na svém tempu, ale nepředpokládám, že by se v nejbližší době snižovaly, a to kvůli enormnímu nárůstu cen pozemků, stavebních prací a materiálů. Stále platí, že zásadně zlepšit situaci na trhu a zvýšit dostupnost vlastního bydlení může jen dostatečná nabídka nových bytů na trhu,“ řekla Michaela Tomášková, výkonná ředitelka Central Group.
Podobně situaci vidí i Evžen Korec, ředitel a majitel jednoho z menších developerů, společnosti Ekospol: "Výrazný růst cen nových bytů z posledních let letos zásadně zpomalí. Letošní rok bude na rezidenčním trhu spíše ve znamení stagnace či jen pomalého růstu maximálně do tří procent. Bytů se sice staví stále málo, ale poptávka klesla kvůli restrikcemi svázanému hypotečnímu trhu. Kvůli nekoncepčním zásahům České národní banky (ČNB) se počet sjednaných hypoték loni propadl o třetinu, což se projevilo i na prodeji nemovitostí." Vzápětí ale dodává: "Cenový růst kolem pěti procent očekávám pouze u bytů s průměrnou cenou kolem 85 tisíc korun za metr čtvereční."
Praha by pro svůj přirozený rozvoj a dohnání současného deficitu, který přesahuje již 20 tisíc bytů, potřebovala podle zástupců Central Group minimálně 10 tisíc nových bytů ročně. Ve skutečnosti se jich povoluje méně než polovina. Pokud se situace nezmění a deficit mezi nedostatečným množstvím povolených nových bytů a poptávkou po nich bude dále narůstat, bude podle developera v roce 2030 v hlavním městě scházet kolem 100 tisíc bytů, tedy bydlení pro téměř čtvrt milionu lidí.
Podle nejnovější analýzy, kterou společně zpracovali ČVUT a IPR, by bylo potřeba v Praze postavit dokonce až 13 tisíc bytů ročně. Analýza vychází z předpokladu, že se jednak zvyšuje prostorový standard počtu obyvatel na jeden pražský byt a dále počítá přibližně s 0,5 procenty bytů užívaných pro sdílenou ekonomiku, tedy Airbnb.
Analýza nově také definuje přirozený zánik bytového fondu - 0,4 procenta ročně. Strategický plán Prahy počítá s tím, že v roce 2030 bude v Praze žít přibližně 1,4 milionu lidí. Při zohlednění těchto všech faktorů pak analýza uvádí, že po roce 2022 by bylo třeba stavět přibližně 13 tisíc bytů ročně. Podle nejnovější projekce obyvatelstva, kterou nedávno zveřejnil ČSÚ, bude mít naše hlavní město v roce 2030 dokonce 1,43 milionu obyvatel. Potřeba bytů tak bude zřejmě ještě o něco vyšší. Od roku 2010, kdy začal klesat počet povolených bytů, bylo ročně v průměru zahájeno jen 3800 bytů v bytových, ale i rodinných domech, nástavbách apod.
Za růstem cen stojí nedostatečná nabídka nových bytů na trhu. Přitom v různé fázi schvalování je v Praze podle nejnovější analýzy Central Group 109 tisíc bytů. Jen minimum má však již povolení. Za posledních 10 let to bylo podle dat ČSÚ průměrně jen 2600 bytů v bytových domech, které se v Praze povolily. To znamená něco málo přes dvě procenta z polštáře, který má Praha zejména na brownfieldech.
Za nedostatečným povolováním stojí jednoznačně legislativní překážky, kdy povolování nové stavby v Praze nyní trvá často 10 i více let. Dokud se tak nepodaří prosadit celkovou rekodifikaci stavebního práva (nynější předpoklad platnosti je rok 2021), situace se pravděpodobně nezmění. Zrychlení stavebního procesu by už nyní výrazně napomohlo zjednodušení schvalovací projektové dokumentace či zavedení takzvané fikce souhlasu. Zatímco samotná účinnost rekodifikace je plánována až na rok 2023, jmenovaná opatření je možné zařídit v horizontu několika měsíců.
Zástupci Central Group upozorňují, že tento developer je největším vlastníkem pozemků pro bytovou výstavbu v Praze. V jeho portfoliu je podle jejich údajů aktuálně kolem 1,5 milionu metrů čtverečních brownfieldů a pozemků určených k výstavbě pro více než 30 tisíc nových bytů po celé Praze.
