Jeden z triků, které noví mladí obchodníci využívali, se zakládal na tendenci hypotečních dlužníků splácet předem své úvěry v době, kdy by to dělat neměli. Pěkným příkladem toho, jak Wall Street profitovala ze zmatků ve Washingtonu, byly desítky milionů dolarů, které Steve Roth a Scott Brittenham vydělali obchodováním s úvěry na federálně financované projekty bytových sídlišť pro chudé. O čem že je tu řeč?
Úvodní odstavec je úryvkem z knihy Lhářův poker – Vzestup z trosek na Wall Street od Michaela Lewise. Po dohodě se zástupcem vydavatele vám zde nabízíme i další vybranou část z textu této zajímavé knihy:
Michael Lewis: Lhářův poker – Vzestup z trosek na Wall StreetV roce 1981 měla federální vláda vysoký deficit a zahájila program prodeje majetku. Jednou skupinou prodávaných aktiv byly úvěry, které vláda poskytla v 60. a 70. letech stavitelům levného bydlení. Půjčky dávala za sazby pod tržní úrovní, což byla forma subvence. Na trhu měly tyto úvěry vzhledem k nízkým úrokovým kuponům ceny hluboko pod svou nominální hodnotou; obvykle se takový úvěr kupoval po šedesáti centech na dolar nominální hodnoty. Znamená to, že například třicetiletý úvěr na sto milionů dolarů, který vyplácel věřiteli na úrocích 4 procenta ročně (v době, kdy se dalo vydělávat kupříkladu 13 procent na amerických státních dluhopisech), mohl mít na trhu cenu šedesáti milionů dolarů.
Když vláda prodávala jeden z balíků těchto úvěrů, objevilo se v The Wall Street Journal nenápadné oznámení. Vypadalo to, že jej četli jediní dva lidé: Roth a Brittenham. „Vládli jsme tomu trhu celá léta. Když jsem v roce 1981 nastoupil, byli jsme de facto jediní, kdo ty úvěry kupoval.“ Byl to trh, kde se hrálo o mnohem více než na většině ostatních. Klíčem k zisku bylo předem si odhadnout, u kterých z prodávaných úvěrů byla nejvyšší pravděpodobnost, že je dlužníci splatí předčasně, protože když to udělají, vlastníkovi úvěru spadne do klína enormní výdělek. Bylo to proto, že úvěry na federální bytové projekty se obchodovaly pod sto centy na dolar. Kdyby Roth a Brittenham nakoupili po šedesáti centech na dolar úvěry , které by dlužníci ihned splatili, mohli si připsat rychlý zisk čtyřiceti centů na dolar. Kdo chtěl takové peníze získat, musel vědět, jak rozpoznat situace, za nichž se věřitel dostane k jistině úvěru před termínem splatnosti. Ukázalo se, že existují dva typy těchto okolností.
Prvním typem byly finanční potíže. Kdekoli takové problémy nastaly, tam vždy číhaly i příležitosti. „Bylo skvělé, jestliže jsme dokázali najít nějaký vládní projekt bydlení, který se právě chystal vyhlásit platební neschopnost na své hypoteční závazky,“ říká Brittenham. Bylo to skvělé, protože vláda za úvěr ručila a v případě platební neschopnosti splatila celý úvěr. Snadný zisk se mohl pohybovat v milionech dolarů.
Druhým případem, kdy bylo pravděpodobné, že projekt splatí hypotéku předčasně, byly slušně vybavené nemovitosti pro náročnější zákazníky. Brittenham si vybavuje: „Hledali jsme hezké nemovitosti – žádné slumy – něco s pěkným bazénem, tenisovým kurtem, mikrovlnkami. Když něco takového najdete, řeknete si: ´Z tohohle by mohla být přestavba.´“ Pokud budou chtít nájemníci nemovitost přestavovat, odkoupí ji od stavitele a vlastníka v jedné osobě a ten pak obratem splatí vládě úvěr. Jakmile vláda dostane peníze, odkoupí od Rotha s Brittenhamem po sto centech na dolar kus papíru, který oni sami koupili po šedesáti centech. Pomyšlení na to, jak dva mladí nositelé MBA z Wall Street bloumají kolem vládních projektů bydlení a hledají bazény a neplatící nájemníky, vypadalo směšně, dokud to neuskutečnili a nevydělali na tom desítky milionů dolarů. S podivem je, že totéž nedělali lidé z Washingtonu, kteří ty úvěry prodávali, oni ale hodnotu svých úvěrů neznali. Místo toho důvěřovali trhu, že jim zaplatí správnou cenu. Trh, který zde existoval, byl ale neefektivní.
Ještě úžasnější zisky plynuly z využívání neefektivního jednání amerických vlastníků nemovitostí. Ti při rozhodování o tom, kdy splatí své hypotéky, nebyli o moc důvtipnější než federální vláda. Lidé po celé zemi s hypotékami úročenými 4, 6 a 8 procenty zcela iracionálně trvali na tom, že je splatí v situaci, kdy se převažující hypoteční úrok pohyboval kolem 16 procent; i v době rozmachu investic za vypůjčené peníze existovalo stále hodně lidí, kteří prostě nesnesli pomyšlení na to, že by měli žít s dluhy. Vznikla tím stejná situace jako v případě zlatého dolu ve federálních úvěrech na bydlení. Jednotlivé hypotéky byly základem hypotečních dluhopisů. Ceny dluhopisů se pohybovaly pod svými nominálními hodnotami. Klíčové bylo kupovat je pod nominální hodnotou těsně předtím, než vlastníci domů splatí své půjčky. Hypoteční obchodník, který uměl předpovědět chování majitelů domů, vydělal velké peníze. Veškeré předčasné splátky představovaly zisky pro majitele hypotečních dluhopisů. Koupili dluhopis po šedesáti, zaplaceno dostali sto.
Mladý obchodník Salomonů jménem Howie Rubin začal počítat pravděpodobnost předčasného splacení hypoték. Zjistil, že se mění v závislosti na lokalitě nemovitosti, délce doby pravidelných splátek a velikosti úvěrů. Použil k tomu historických dat shromážděných Ranieriho výzkumným oddělením. Jeho zaměstnanci měli být něco jako vědečtí poradci držení v dostatečném odstupu. Mnohdy se s nimi zacházelo jako s kluky, kteří při fotbalovém zápase podávají míče, nejlepší obchodníci ale věděli, jak je využít účelně. Americký vlastník domu se pro Rubina a výzkumné oddělení stal něčím jako laboratorní myší. Výzkumníci zaznamenávali, jak dosud neteční vlastníci domů vyskočili a vystartovali v reakci na náraz změn úrokových sazeb. Jakmile si výzkumník dostatečně ověřil, že u jedné skupiny majitelů domů je pravděpodobnější než u jiné, že se zachová iracionálně a splatí své nízkoúročené hypotéky, informoval o tom Rubina, který pak jejich hypotéky skoupil. Majitelé samozřejmě vůbec nevěděli, že Wall Street jejich chování tak důkladně sleduje.
Peníze se v prvních letech získávaly stejně lehce jako každé peníze, které se kdy Salomon Brothers vydělávali. I tak se ale uznávalo, že hypotéky jsou matematicky nejsložitějšími cennými papíry na trhu. Celá jejich složitost přitom vyplývala z toho, že majitel domu má možnost splatit svůj úvěr předčasně; bylo až poetické, že jedna jediná finanční složitost, kterou na trh zavedl obyčejný člověk, byla gordickým uzlem, jenž plně zaměstnal nejlepší mozky na Wall Street. Ranieriho instinkty, které jej dovedly k vybudování rozsáhlého výzkumného oddělení, byly správné: v hypotékách jde o matematiku.
Peníze se tedy vydělávaly pomocí stále rafinovanějších analytických nástrojů. Chování obchodníků se ale vůbec netříbilo. Na každý krok vpřed a lepší pourozumění technologii trhu připadal krok dozadu v lidské evoluci. Když počet obchodníků vzrostl z šesti na dvacet pět, byli hlučnější, hrubší, tlustší a stále méně se zajímali o vztahy se zbytkem firmy. Jejich kultura se zakládala na jídle. Zní to podivně, ale ještě divnější to bylo pro ty, kdo sledovali, jak se obchodníci s hypotékami cpou. „Nedrželi jsme dietu na Vánoce a dietu jsme nedrželi ani v hypotečním oddělení. Každý den byl pro nás svátek. Vydělávali jsme bez ohledu na to, jak jsme vypadali,“ přiznává jeden bývalý obchodník. Začínali vždycky rundou cibulových cheeseburgrů, které donášeli praktikanti z Trinity Deli v 8:00. „Vlastně jsme je ani nechtěli jíst,“ vzpomíná obchodník Gary Kilberg, který nastoupil do obchodů s hypotékami v roce 1985. „Měli jsme kocovinu. Srkali jsme kafe. Ale ten pach se k nám donesl. Každý to tam jedl. Tak jsme jednoho z těch blbečků taky odchytili.“
Hypoteční obchodníci předváděli takové výkony obžerství, jaké se u Salomonů nikdy předtím neviděly. V Mortarovi mizely obrovské krabice lahví sladového mléka na dva hlty. D´Antona si každé odpoledne posílal praktikanty pro bonbony za dvacet dolarů. Haupt, Jesselson a Arnold polykali najednou celé malé pizzy. Zejména pátky byly dny přímo zběsilého krmení, kdy veškeré obchodování ustalo a začala žranice. „Objednali jsme si mexické jídlo za čtyři sta dolarů,“ vzpomíná bývalý obchodník. „Nakoupit mexického jídla za čtyři sta dolarů skoro nejde. Ale snažili jsme se – hlavně guacamole ve dvacetilitrových sudech. Volal zákazník a chtěl, abychom mu zařídili prodej nebo nákup dluhopisů, ale my jsme museli říct, ´lituji, ale jsme právě uprostřed zběsilé žranice. Budu vám muset zavolat později´.“
A čím byli vypasenější, tím víc nesnášeli hubené. „Žádné pokrytectví! Jsme hrdí na to, jak vypadáme!“ Vtipkovali o hubených obchodnících s vládními dluhopisy, kteří o víkendech závodí ve triatlonu a během týdne nejsou schopni vydělat peníze. Nebylo to přesné, faktem však zůstává, že nikdo nevydělával tolik jako obchodníci s hypotečními dluhopisy.
Poznámky:
- Mexické jídlo za 400 dolarů bude i dnes jistě slušná porce, nicméně je třeba si uvědomit, že příběh se navíc odehrává v polovině 80. let.
- Zajímavé je, že kniha popisuje fungování byznysu s hypotékami v 80. letech, přesto však hypoteční krize přerůstající v celosvětovou ekonomickou krizi vykazovala mnohé společné prvky právě se situací v 80. letech. Inovací byly v tomto století ovšem nástroje typu CDS. V 80. letech se ještě proti schopnosti splácet hypotéky takto jednoduše sázet nedalo. Kořeny poslední ekonomické krize se zabývá jiná kniha Michaela Lewise, Big Short (česky Dokořán 2013).
Tento text je úryvkem z knihy:
Michael Lewis: Lhářův poker – Vzestup z trosek na Wall Street
(verze před korekturou)
Nepojednává se zde o poslední hypotéční krizi, ale o polovině 80. let.
Dokořán 2014
