Až dvojnásobek obyvatel by ve svých stávajících hranicích mohla pojmout Praha, pokud by následovala příkladu západoevropských metropolí jako je Amsterdam, Mnichov nebo třeba Vídeň. Všechna tato města proslulá vysokou kvalitou života mají až s pěti tisíci obyvateli na km2 téměř dvojnásobnou hustotu osídlení než české hlavní město. V Praze je nyní v přípravě 84 tisíc bytů, 60 procent z nich na brownfieldech.
Hustota osídlení přímo ovlivňuje jak kvalitu občanské vybavenosti, tak dostupnost bydlení, jež je v české metropoli dlouhodobě nízká. Podle aktuálních dat Českého statistického úřadu o stavebnictví a bytové výstavbě přitom v květnu úřady vydaly povolení jen na 336 bytových jednotek, čímž Praha dlouhodobě nejen nevyužívá svůj prostorový potenciál, ale dokonce ani neobnovuje svůj bytový fond.
Jaká je hustota osídlení hlavního města Prahy? Jen 2585 obyvatel na kilometr čtvereční. V porovnání s ostatními evropskými aglomeracemi jako Brusel, Londýn, Mnichov, Stockholm nebo Amsterdam je podle zástupců společnosti Central Group česká metropole zhruba na polovině jejich míry osídlení. V hlavních městech Belgie, Švédska nebo Spojeného království žije v průměru 5000 obyvatel na km2. V porovnání s Prahou tak na jednom čtverečním kilometrů bydlí dvojnásobek obyvatel.
Podle dat KPMG nižší hustotu obyvatel než Praha má z evropských velkoměst západní a střední Evropy pouze slovenská Bratislava, která v současnosti čelí taktéž strmému nárůstu cen nemovitostí a německý Hamburg, který dlouhodobě pracuje na kultivaci a rozvoji přístavního HafenCity.
Urbanisté přitom dlouhodobě dokazují, že pro města je z hlediska plánování infrastruktury a služeb obyvatelům výhodné spíše hustší osídlení. Umožňuje totiž infrastrukturu lépe plánovat a efektivněji provozovat. Nemluvě o dostupnosti bydlení. Praha tak v posledních letech čelí prudkému růstu cen nemovitostí, který se v současnosti snaží zkrotit centrální banka novými pravidly pro poskytování hypoték. Ty přitom některým příjmovým skupinám obyvatel v celé České republice prakticky znemožní získat vlastní bydlení. Odborníci se zároveň shodují, že více než znepřístupňování hypoték by uklidnění cen pomohlo především zvýšení nabídky. Jedná se ale o dlouhodobý proces, který předpokládá změnu uvažování místních úředníků a zrychlení celého procesu povolování. Schválení novely stavebního zákona v posledních dnech června je snad prvním krokem správným směrem.
Praha má zároveň v širším centru několik brownfieldů, které by bylo možno téměř okamžitě využít k rozvoji města a částečnému řešení problému s dostupnosti bydlení. Konzervativní přístup úředníků města, kteří podle Central Group již několik let odmítají - přes poptávku trhu a připravenost developerů - uzávěry z rozvojových území sejmout, ale blokuje další rozvoj metropole. Praha, přes svou rostoucí atraktivitu pro české i zahraniční obyvatele, tak zůstává ukotvena někde ve dvacátém století a její přeměna na moderní metropoli v určitých aspektech očividně vázne. I proto v hodnocení kvality života oproti západním centrům přes svou přirozenou atraktivitu zaostává.
Praha má podle Institutu plánování a rozvoje celkem 950 ha transformačních ploch. Především na ně by se podle proklamovaného názoru vedení města měl soustředit rozvoj v následujících letech. V rukou největšího rezidenčního developera je přitom více než 50 ha pražských brownfieldů. Jde především o osm areálů, kde Central Group aktuálně plánuje výstavbu převážně rezidenčních čtvrtí. Celkem by na brownfieldech Central Group mohlo vzniknout skoro 13 tisíc bytů, řada restaurací a obchodů, veřejný prostor, zeleň, zkrátka vše, co k dnešnímu modernímu životu patří.
Budoucnost rozvoje Prahy totiž podle developera leží především na brownfieldech. Dnes jde o zanedbané, nepřístupné plochy, mnohdy s rozpadajícími se stavbami a kontaminací. „Řada z nich ale leží poměrně blízko centra města, a ideálním řešením tak je jejich transformace v nové městské čtvrti. Do centra přece patří život, a ne staré výrobní provozy,“ řekl šéf Central Group Dušan Kunovský. Aktuálně Central Group jedná o nákupu dalšího velkého brownfieldu.
I podle zahraničních urbanistů má Praha v tomto směru oproti velkým městům v cizině velkou výhodu. Má totiž velké nevyužívané rozvojové plochy blízko centra. Může tak soustředit rozvoj do prstence kolem středu města a nemusí se rozšiřovat do krajiny, nebo přidávat patra na stávající zástavbu či stavět nové budovy ve vnitroblocích. Touto cestou se rozvoj ubírá v podobně velkých městech na západ od našich hranic, kde již urbanisté vyčerpali zásoby vhodných pozemků k transformaci. Výstavba na brownfieldech v širším centru města je přitom pro město levnější. V místě totiž na rozdíl od výstavby na zelené louce vede infrastruktura a existuje zde kapacitní veřejná doprava.
Problémem ale je, že Praha s těmito plochami nic nedělá. Rozvojová území, která byla po revoluci definována jako podklad pro tvorbu nyní platného územního plánu, jsou totiž aktuálně, po více než 20 letech, v podstatě nedotčená. Vedení města alespoň v poslední době veřejně deklaruje podporu rozvoje právě na těchto plochách a proti předchozím letům je zde tedy alespoň mírný posun.
Důvodem pro uvalení stavebních uzávěr byla ve většině případů snaha řešit území komplexně. Za mnoho let však u velké většiny projektů nedošlo k žádnému posunu. Na druhou stranu je třeba si uvědomit, že výstavba na brownfieldech projekty zdražuje, a to podle výzkumu KPMG a CEEC Research až o 17 procent. Je třeba provést dekontaminaci a demolici stávajících nevyhovujících objektů.
Celkem mají developeři v Praze v různé fázi přípravy více než 84 tisíc bytů, z nich přes 60 procent připadá právě na brownfieldy. Tyto projekty by byly schopny pojmout více než 100 tisíc nových obyvatel a při současném tempu prodeje nových bytů by pokryly potřebu na devět let. Vyplývá to z dlouhodobé analýzy připravovaných projektů, kterou pravidelně zpracovává Central Group. Téměř čtvrtinu všech bytů, jež se chystají v transformačních zónách, připravuje právě Central Group. Nejvíce bytů na brownfieldech se připravuje na Žižkově, v Holešovicích, Ruzyni, na Smíchově a ve Vysočanech.
Central Group jen do nákupu svých osmi hlavních brownfieldů investoval více než pět miliard korun. Nejdále je aktuálně příprava Parkové čtvrti na severní části Nákladového nádraží Žižkov, kde by mohlo vzniknout 2100 až 2600 bytů, 3000 m2 komerčních ploch pro obchody a služby v přízemí bytových domů, mateřská škola se zahradou a 14 tisíc m2 velký veřejný park. Autorem urbanistické koncepce je architekt Jakub Cigler, vnější podobu bytovým domům dá celá řada renomovaných českých architektonických ateliérů – to je výsledek architektonického workshopu, který Central Group pro nalezení atraktivní podoby nové městské čtvrti pořádal. Investice by měla dosáhnout devíti miliard korun, stavba by mohla začít v ideálním případě již v roce 2019. Projekt z pera předního českého architekta Josefa Pleskota je připraven také v případě Rezidence Park Kavčí Hory, kde se počítá s výstavbou 370 bytů a řady obchodů v přízemí bytových domů.
