V Praze je v současné době v povolovacím procesu zamrzlých 900 projektů s přibližně 40 000 byty. Toto číslo přitom výrazně narostlo v posledních letech, od roku 2000 poklesl počet vydaných územních rozhodnutí a stavebních povolení dokonce o 75 %. Upozorňuje na to Hospodářská komora na základě analýzy společnosti Deloitte. Důvodem přitom není jen složitá legislativa, ale i její zneužívání k obstrukcím. Svůj komentář přidává i Dušan Kunovský, předseda představenstva nejvýznamnějšího tuzemského bytového developera.
„Právě toto hrozivé číslo „zamrzlých bytů“ v různé fázi schvalování stojí primárně za extrémním nárůstem cen v posledních letech. Pokud se nepřistoupí k rychlé nápravě, bude v dalších letech nedostatek bytů fatálně narůstat a spolu s tím poroste i jejich cena,“ upozorňuje prezident Hospodářské komory Vladimír Dlouhý. Podle Hospodářské komory se proto nejedná o realitní bublinu, ale o reálný nedostatek nových bytů na trhu.
„Aktuální statistiky o výstavbě v Praze jsou alarmující, avšak budoucnost je ještě pesimističtější, pokud se nepodaří zásadně rozhýbat tempo vydávání územních rozhodnutí či stavebních povolení,“ dodal Dlouhý. V současné době prodávané byty totiž pochází ze žádostí podaných v letech 2010 až 2014.
Zásadní nepoměr mezi podanými žádostmi a vydanými stavebními povoleními vzniká v důsledku prodlení oproti zákonným lhůtám na každé úrovni povolovacích procesů (stanoviska, EIA, územní rozhodování, stavební povolení) a dále v řadě odvolacích, přezkumných a soudních řízení. Dnes podle komory prakticky neexistuje projekt, který by byl projednán, posouzen a schválen v zákonem předpokládaných lhůtách. Hospodářská komora apeluje na vytvoření takových podmínek v Praze a ČR, které by proces schvalování projektů zásadně zrychlil.
Právě vydaná územní rozhodnutí a stavební povolení indikují trend dostupnosti bydlení v dalších letech. A zde se Praha fatálně propadá. „Pokud zanalyzujeme počet vydaných stavebních povolení za posledních 17 let, pokles je téměř čtyřnásobný. V roce 2000 bylo v Praze vydáno více než 8 tisíc stavebních povolení pro byty, zatímco v roce 2017 odhadujeme jejich počet jen kolem 2 tisíc. A to přesto, že se zvyšuje počet nových žádostí,“ upozorňuje Michal Melč, analytik společnosti Deloitte, která se rozvojem Prahy dlouhodobě zabývá.
Neuspokojivou situaci na trhu nemovitostí komentuje i Dušan Kunovský, předseda představenstva nejvýznamnějšího tuzemského bytového developera:
"Prodej nových bytů v Praze bude letos stagnovat. Přes ekonomickou konjunkturu tak segment rezidenční výstavby přispěje ekonomice méně, než by mohl. Podle všeho se letos v Praze prodá podobný počet bytů jako loni, tedy kolem 5500. Vzhledem k tomu, že bude poptávka i nadále vyšší než nabídka, ceny mírně porostou i letos. Celkové příjmy z prodeje nových bytů v Praze se tak budou pohybovat kolem 31 miliard korun.
Zásoba nabízených bytů se tenčí. Z 5500 na začátku roku 2016 jich je nyní jen něco kolem 4000. Naše analýzy projektů zablokovaných v nekonečném povolovacím procesu navíc mnoho optimismu do žil nevlévají. Nabídka na pražském trhu bude tedy nejspíše i nadále klesat, možná až k hranici 3500 bytů.
Přesto by se mohlo zdát, že při 5500 prodaných bytech ještě pořád mají koupěchtiví Pražané z čeho vybírat. Vzhledem k razantnímu zvýšení cen v uplynulých dvou letech o zhruba 40 procent se ale velká část z nabízených bytů dostala zcela mimo příjmové možnosti běžných domácností. Reálná nabídka cenově dostupných bytů s cenami do 60 tisíc za m2 se tak nyní pohybuje kolem pětistovky. A to pro milionové město opravdu dostatečné není.
V uplynulém roce narostly počty bytů, které úřady povolují. Zdálo by se tedy, že je vše na nejlepší cestě. Problémem ale je, že základna roku 2016 je tak tragicky nízko, že ani 300procentní nárůst povolení by aktuální poptávku nepokryl. Počty povolených bytů na úrovni kolem dvou až tří tisíc za rok jsou stále poloviční oproti prodeji a třetinové oproti poptávce.
Podle Strategického plánu by se do roku 2030 mohlo do Prahy přistěhovat až 160 tisíc lidí. Při průměrné pražské domácnosti čítající 2,1 obyvatele na byt, by tak bylo třeba jen pro tyto nové obyvatele ročně postavit kolem pěti až šesti tisíc nových bytů. O tom se ale Praze může jen zdát. Loni jich byly za tři čtvrtletí dokončeny necelé 4000. Naprostá většina z nich je ale již dávno předem vyprodaná, a tak skomírající nabídku trhu nedoplní.
A to vůbec nebereme v potaz jakoukoli obnovu zastarávajícího pražského bytového fondu. Ten má průměrné stáří přes 60 let. V Praze je přes 600 tisíc bytů a necelých 6000 nově postavených tak představuje obnovu jen necelého procenta bytů.
Problémem také je, že se zásoby povolení z minula, z nichž žili developeři v loňském roce, pomalu vyčerpávají. Pokud úřady nezmění svůj přístup, budeme letos svědky dalšího růstu cen. Podle všeho nejméně o pět procent. Růst způsobí omezenější nabídka. Na druhou stranu poptávku budou limitovat opatření ČNB na hypotečním trhu, které nejspíše dále zdraží hypotéky a omezí jejich dostupnost. Investovat do vlastního bydlení ale budou domácnosti i nadále a nikdo se tomu nemůže divit. Stále se to totiž vyplatí. Minimálně do doby, než budou splátky hypotéky výrazně dražší než nájemné.
Zablokovanou situaci v Praze bohužel koaliční smlouva na magistrátu neumožňuje nyní řešit. Takže je před námi další promarněný rok. Snad ale v letošních komunálních volbách lidé pochopí a dají jasně najevo, že jen líbivé řeči nejrůznějších aktivistů, které vedly k totální paralýze města, nemohou být přijatelným politickým programem. Volání po změně už je snad znát. Nasvědčují tomu výsledky parlamentních voleb. A vzhledem k tomu, jak negativně dopadá aktuální situace na dostupnost bydlení pro střední třídu, si snad i politici uvědomí, že město nemůže žít jen ze své podstaty a stát se skanzenem pro turisty."
